【不動産投資】売却で絶対に失敗しない7つのポイントを徹底解説!

【不動産投資】売却で絶対に失敗しない7つのポイントを徹底解説!

投資用物件を所有していると、売却を考えるタイミングがあります。

そのときに考えるのが、

  • 少しでも高く売りたい!
  • 失敗したくない!

ということですね!

ということで、

投資用物件を売却するときに絶対に知っておきたいポイントを紹介していきます!

【不動産投資】売却で失敗しない7つのポイントとは!?

家賃収入で不労所得だ!

と思って投資を始めたとしても、いつかは『売却』を考えるときが絶対にきます!

  • 買った時よりも高く売れる!
  • 今の物件よりも魅力的な物件に投資したい!
  • このままじゃ赤字だ…売ってしまいたい。

などなど。

不動産投資が上手くいっているときも、そうでないときも『売却』は常に考えるものです。

そして、

『売却で絶対に失敗したくない!』

と思うはずです!

なぜ物件を売却するのか?ダメな考え~

不動産投資は長期的な家賃収入(インカムゲイン)が重要で、短期的な売買益(キャピタルゲイン)を目的に投資すると失敗する!

このように言われることがあります。

特に、専門で不動産投資をやっていないと売買益を出すのは難しいと言えます。

それでも、物件を売却したいと思う理由をもう一度考えてみましょう!

買った時よりも売却価格の方が高いから

よくある売却理由がこれですね。

たしかに買ったときよりも、高く売れればその差額が利益になるように思えますが、大事なところが抜けています。

  1. 物件購入時にかかった様々な費用
  2. 購入してからかかった費用
  3. 売却するときの費用

このように、不動産投資はいたるところで『費用や税金』が発生しています。

単純に、

購入価格<売却価格

になったからといって売るのが正しいとは言えません。

いつ売っても利益は同じだから

たとえば、

1500万円で購入した物件を今売れば1000万円になるとします。ローンの残債は800万円だとすると200万円が利益になりますね!

同じ物件を今度は3年後に売れば850万円になるとします。その時はローンの残債も減っているので、650万円になっています。利益はやはり200万円になりますね。

ってことは、今売っても3年後に売っても利益は同じです!

でも、ちょっと考えてみてください!

家賃収入の全てがローンの返済に充てられるわけではないですよね!

1500万円で購入した物件なら毎月1万円近い金額が手元に残っているはずです。

つまり、1万円×12か月=12万円

12万円×3年=36万円

3年後に売却した場合は、売却益の200万円+3年間の収益36万円が利益になっています。

また、3年間の節税効果もあるので利益はさらに大きくなる可能性もあります。

このように、物件の売却は単純ではありません。

上記で説明した以外にも、

仲介手数料や抵当権抹消登記費用、繰り上げ返済手数料、譲渡所得による税金などなど。

後述しますが、様々な要因が絡みあってきます。

『高く売れるから』という単純な理由だけで不動産を売却すると失敗する可能性が高くなってしまいます。

なぜ物件を売却するのか?良い考え~

今度は良い売却理由を紹介していきます!

これから紹介するような考えを持って売却をするのは正しい選択となります!

手元の現金を増やし、投資を加速させる!

不動産投資の凄いところは『レバレッジ』をかけやすいところです!

レバレッジとは?
経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること

金融機関を利用することで、少ない自己資金で数千万円もする物件を購入することができるので、レバレッジが非常に高いです。

売却益が500万円あれば、それを元手にさらに大きな不動産投資をすることができ、さらに資産形成を加速させることも可能になりますね!

不動産投資で成功し、大きな資産を形成している人の多くは、売却を上手に活用して資産を効率的に増大させてます。

ワンポイントアドバイス
売却を利用して資産形成を加速させよう!

赤字だから売ってしまいたい!

不動産投資は絶対に成功するものではありません。

当初の計画通りにはいかずに赤字になってしまう可能性は誰にでもあります。

そんなときは『売ってしまいたい…』と考えますよね。

一見すると、マイナスのイメージが強いですが、投資において損切りすることが悪いことではありません。

そして、損切りのタイミングはできるだけ早い方がいいです!

  • これから入居者も増えて上手くいくだろう
  • 物件価格も上がっていくだろう

などの、根拠のない(薄い)考えに縛られて、いつまでも赤字物件を所有していると負債が大きくなり、リスタートも切りにくくなってしまいます。

ワンポイントアドバイス
損切りは悪いことではなく、評価されること!そして判断は早い方がいい!

正しい売却のタイミング

物件を売るのには、適したタイミングがあります。

このタイミングを逃すと、売却益は少なくなりますし、場合によっては売却損が出てしまうこともあります。

いつ売却するのが正しいのかを理解しておきましょう!

購入してから5年間は売却しない!

まず覚えておきたいのが、5年以内に売るとめちゃくちゃ税金がかかるということです!

不動産を譲渡(売却)した年の1月1日時点での物件の所有期間が5年を超えると、『長期譲渡所得』となり、税率は約20%になります。

一方で所有期間が5年未満で売却すると『短期譲渡所得』となり、税率は39%にもなります。

約2倍の税金になってしまいます!

売却した年の1月1日時点での所有期間 譲渡所得の種類 税率
5年超 長期譲渡所得 所得税15%強、住民税5%
5年未満 短期譲渡所得 所得税39%強、住民税9%

例えば、

2016年9月25日に不動産を購入して、2021年12月10日に売却すると、

単純な所有期間では5年以上たっていますが、2021年1月1日時点での所有期間は、4年3か月ほどになってしまい、『短期譲渡所得』になり、税金を支払うことになってしまいます。

ワンポイントアドバイス
物件は5年以内に売ると税金がめっちゃ高い!

修繕費が発生する前は売り時!

新築の物件なら、10年くらいは大きな修繕をする必要はほとんどありませんが、10年を超えたあたりから修繕費用が発生するようになってきます。

私の所有する物件も先日、お風呂から異臭がすると言われ、対応しましたが清掃と部品交換などで約6万円ほどかかってしまいました。

ですので、10年を目安に考え、多額の修繕費用が掛かる前に売却するのもタイミングとしては間違っていません。

ただし、物件の買主は修繕をしている物件のほうが費用を少なくできると考えるので、物件が売れにくくなる可能性もあります。

修繕費は車検と同じ?
車を買うときに、車検まで1年半ある車と、来月車検を迎える車があればどちらを選びますか?修繕費も同じ考えで、適切に修繕している物件のほうが売れやすくなります!

節税の効果が低くなるとき

不動産投資の魅力の1つに確定申告による『節税』がありますね!

実際には支払っていない建物の減価償却費や、ローンの利息部分を費用に計上して、赤字経営にすることで税金を還付してもらう方法です。

しかし、物件を取得してから年数がたつと、減価償却費やローンの利息部分は少なくなっていきます。

ということは、節税の効果が低くなるんです!

節税も視野に入れて不動産投資をするなら、このタイミングで売却して、新たに物件を購入したほうがキャッシュフローも良くなります。

売却益の計算方法

計算方法
売却益=売却代金ー(物件購入費用ー減価償却費+譲渡費用)

物件購入費用とは?

物件購入費用は、購入したときの物件の価格だけではなく、

  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 登記費用
  • 住宅ローン保証料

上記の項目も含まれています。

ワンポイントアドバイス
購入費用が不明な場合は、売却価格×5%という『概算法』を使います。

減価償却費をマイナスするのはなぜ?

減価償却とは、時間の経過とともに劣化していく資産を毎年『費用』として計上するものです。

すでに費用として計上された減価償却費は、その物件の劣化部分とも言えます。

ですので、物件購入費用から差し引くんですね!

譲渡費用には何がある?

譲渡するときに発生する費用は、前述した税金だけではありません。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 管理会社との解約費用
  • 繰上げ返済手数料(ローン残債がある場合)
  • 抵当権抹消登記費用(ローン残債がある場合)
  • 立退き費用(入居者を退去させる場合)

仲介手数料は、入居者募集であれば家賃の1~2か月分ほどですが、売買の場合は違います!

取引額 報酬額
400万円超 代金×3%+6万円
200万円超~400万円未満 代金×4%+2万円
200万円以下 代金×5%

上記のように、不動産業者が受け取る『仲介手数料』は上限が決められています。

だいたいの目安としては、

売買金額 仲介手数料
500万円 22万円
800万円 32万円
1000万円 38万円
1500万円 55万円
2000万円 71万円
2500万円 87万円

仲介手数料で定められていいるのは上限なので、この上限よりも仲介手数料を低くしている業者もあります。

ですので、あくまでも目安として考えておきましょう!

サブリース契約は要注意!
サブリース契約中は売却できない可能性があります。 オーナーはサブリース会社に物件を貸していることになります。借地借家法により、サブリース会社が売却に応じなければ、それに従うしかありません。 また、解約手数料を請求されることもあります。

やってはいけない売却方法

理想的な売却は、少しでも『好条件』で売ることです!

しかし、これから紹介方法で売却してしまうと不利な条件で売却することになってしまうので注意が必要です!

入居者がいない状態

購入者の立場になって考えてみましょう!

  • 物件Aは、1500万円で入居中
  • 物件Bは、1500万円で空室

どちらの物件を選ぶかは簡単ですね!

不動産投資で絶対に避けたいのは『空室』です!

入居中の物件のほうが、購入者としては利回りを計算しやすいですし、すぐに家賃収入を得ることもできますね。

一方、物件が空室だといきなり家賃収入なしの赤字経営になりますし、空室になるだけの理由があるのでは?と考えてしまいます。

満室にするために家賃を下げない!

空室は売るときに不利になるからと言って、家賃を下げて入居者を付けようとするのは間違いです!

不動産投資家が、物件を購入するときに重要視しているのは『利回り』です。

1500万円の物件で家賃が5万円よりも、6万円のほうが利回りは高くなりますね!

ですので、空室だからといって家賃を下げて無理やり満室にするのは賢い選択とは言えません!

1社だけに依頼する

物件を売却するときは『査定』をすることになりますが、1社だけに査定を依頼すると、その結果が本当に相場に合っていて妥当な金額かどうかの判断が難しくなります。

それよりも複数社に依頼して比較したほうが、どれが1番条件が良いのかがわかりやすくなりますね!

売却するときにローン残債がある場合は?

物件を売却するときは、ローンの残債が残っている場合がほとんどです。

そのときに気になるのが、

『ローンの残債はどうなるの』

ということですね!

残債は現金で支払う!

ローンの残債は『現金』で支払うことになります。

この点をしっかりと頭に入れておかないと、売却損が出た場合に多額の現金を用意することになってしまいます。

もし仮に、

賃貸経営が上手くいってないから、売却損が出てしまうが売ってしまおう!これ以上損失が大きくなるのは嫌だ!

と考えていても、ローン残債を支払えるだけの現金を用意することができなければ売却することができません。

抵当権を抹消する

金融機関でローンを組むと同時に、物件に抵当権が設定されます。

これは、ローンの支払いがでいなければ、物件をもらいますよ!という『担保』になっているんです。

ローンの支払いが終わっていれば、金融機関との付き合いもなくなるので、抵当権もなくなりますが、売却時に残債があると『抵当権抹消登記』というものをします。

計算方法
登録免許税+司法書士への報酬

費用は2~3万円が相場です。

残債を一括返済する=繰上げ返済

売却時にローンが残っている場合は現金で支払うことになりますが、これは『繰上げ返済』と同じ行為になります。

つまり『繰上げ返済手数料』が発生するんです。

金融機関によって返済手数料は違うので、売却時は確認するようにしましょう!

売却までの流れを理解しよう!

不動産は株などの金融商品にくらべ流動性が悪く、現金化するのに時間がかかってしまいます。

スムーズに売却できたとしても1か月ほどの時間がかかりますし、3か月~6か月ほどの時間がかかることを覚悟しておきましょう!

  1. 不動産業者に依頼
  2. 査定
  3. 媒介契約の締結
  4. 募集
  5. 内覧
  6. 売買契約手続き
  7. 決裁・引き渡し

以上の7つのステップで売却が進んでいきます。

不動産業者選びが重要!

不動産の売却には多くの専門知識や経験なども必要になるため、不動産業者を利用することになります。

このときの業者選びが、売却で最も重要なんです!

不動産業者による査定で、売却価格の概算が決まりますし、その後の『募集』や『内覧』にも不動産業者の力が大切になってきます。

自分の理想のカタチで売却するためにも、業者選びは慎重に行いましょう!

媒介契約は3種類ある

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

媒介とは、物件の売買をしたい人の意向を満たすために行うサポートやコーディネートのことをいいます。

それぞれの契約を表にすると、

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数業者に依頼 × ×
自己発見取引 ×
報告義務 × 2週間に1回以上 1週間に1回以上
流通機構への登録義務 × 7日以内に登録 5日以内に登録

物件を早く売りやすくなるのは、専属専任媒介契約>専任媒介契約>一般媒介契約になります。

しかし、1つの業者だけにしか依頼できないデメリットもあります。

この点を考えると、媒介契約前にできるだけ多くの業者を比較して、1番条件の良い業者と専任媒介以上の契約をするのが理想的です。

買主の立場になって考える!

売却するとなると、『売ること』ばかり考えて、買主の気持ちを考えなくなってしまいます。

しかし、そんな自分勝手な考え方ではスムーズに売ることは難しくなってしまいますね。

買主がどういうところをポイントに物件を選んでいるかを考えることが重要なんです!

しかし、私たち売り主は、物件を購入したから売却しているんです!1度は買主の立場だったんですね!

自分が買主だったころを思いだしてみると、良い売り方がわかってくるはずです!

例えば、内覧です!

売却する物件に入居者がいれば内覧は基本的にはできませんが、空室の場合は買主は内覧を希望してきます。

部屋をキレイにしておくのはもちろん、証明を明るくしたり、物件のいいところをアピールしていきましょう!

金利上昇リスク
買主は『利回り』のほかにも『金利』を重要視します。今後、金利が上昇すれば買主にとっては不利な状況になるので、売却がスムーズに進まない可能性もあります。

売却に必要な書類は?

物件を購入したときは、たくさんの書類を用意しましたよね?

売却時も同じで、たくさんの書類が必要になります。

  • 間取図
  • 登記事項証明書
  • 登記済み権利証
  • 物件概要書
  • 管理規則
  • 印鑑証明
  • 実印
  • 認印
  • 身分証

必要書類の多くは物件購入時に受け取っている書類です。

書類によっては、取得までに時間がかかるものもあるので、1度確認しておきましょう!

まとめ

不動産投資は『出口戦略』も重要です!

長期的なインカムゲインが不動産投資の王道であるのは、私も同意ですが、場合によっては売却することも考えなければなりません!

  1. 売却タイミング
  2. 売却益
  3. 税金・費用
  4. ローン残債

上記の4つは、『売却』するときに特に重要なポイントです!

忘れないようにしっかりと理解しておきましょう!

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