不動産投資を元手なしで始める方法とメリット・デメリットとは?

不動産投資を元手なしで始める方法とメリット・デメリットとは?

不動産投資を始めるために必要な資金はいくら必要だと思いますか?

多くの人が

『500万円?1000万円?』

というような多額の自己資金が必要になると考えています。

でも、実際には10万円ほどあれば十分に不動産投資を始めることができるんです!

場合によっては、元手なしも可能です!

不動産投資を元手なしで始める方法とメリット・デメリットとは?

最近では、数千万円もする物件を、0円もしくは10万円程度の自己資金で購入することができますね。

少ない自己資金で投資を始めることができるのが不動産投資の大きなメリットになりますが、そこにはリスクやデメリットが隠れていることも理解しておかなければなりません!

この記事を読んで、メリットとデメリットを天秤にかけて不動産投資を始めるかどうかを自分の力で判断できるようにしましょう!

元手はいくら必要なの?

0円や10万円ほどでも不動産投資を始めることができますが、一般的には購入物件の2~3割程度の自己資金があればいいと言われています。

2,000万円の物件を購入するためには、約400~600万円が必要ということですね!

例えば、30歳のときに500万円を目標に貯金をはじめたとすると、

毎月3万円を貯金してボーナスで7万円×2回で年間50万円の貯金になります。

これを10年続ければ40歳のときに500万円の自己資金を用意できますね!

自己資金を用意するのは難しい!

とはいえ、年間50万円の貯金を10年間も続けるのは難しいですよね。

しかも今現在、不動産投資をしたいと考えているのに、10年間も待つのは非常にしんどいと思います。

となると、元手は100万円以下が理想的ですし、できれば10万円程度で済ませたいですね!

自己資金0円で始めるにはどうすればいい?

元手を抑えて不動産投資をするためには、

【属性と物件】

この2つが良くないと難しくなります。

金融機関が重視する属性とは?

ローンの審査のときに重要なのが『属性』と呼ばれるものです。

職業、勤続年数、年収、年齢、家族構成、借入状況など。

上記のことをひっくるめて『属性』といいます。

金融機関からすると、年収が300万円の人よりも年収800万円の人のほうがリスクは少ないですし、

勤続年数が2年よりも10年の方がリスクが低くなりますね。

金融機関は、お金を貸して利息で儲けていますが、そもそも貸したお金そのものがキチンと返済されるかを重要視しています。

ということで、属性が良い人の方がローン審査に通りやすく、少ない自己資金でもローンが組めることになります。

属性が良いと言われる人は、

大手企業の会社員、公務員などです。

大手企業で年収500万円以上なら、まず間違いなくローンは問題ないでしょう。

物件の収益性が良いか?

物件を購入するためのローンと言ってまず思い浮かぶのが『住宅ローン』ですね!

しかし、

住宅ローンと不動産投資用のローンは全くの別物です!

住宅ローンは、自宅として住むことになりローンの返済も自分の収入から支払うことになりますね。

ということで、毎月の収入から考えて返済できる程度のお金しか融資しません(一般的に返済額が、収入の30~40%程度)。

一方の不動産投資用のローンは、個人の返済能力よりも『物件の収益性』が重視されます。

不動産投資では毎月のローン返済は、物件に住んでいる入居者からの家賃で支払うことになります。

物件に空室がなく、毎月きちんと家賃が入ってくればローンの返済もきちんとできますね!

ですので、物件の収益性が高い=融資してもらいやすい!

となります。

ワンポイントアドバイス
銀行も融資をするときは物件を調べています!つまり、ローンが組める=銀行も収益性を認めた優良物件である可能性が高いってことですね!

自己資金0円で始めるメリットは?

属性や物件が良ければ、自己資金0円でも十分に不動産投資を始めることができることがわかりましたね!

では、0円で始めるメリットはなんでしょうか?

1番はレバレッジが効く!

FXでは当然のように使われているのがレバレッジです。

自己資金10万円、レバレッジ10倍でFXをすると100万円まで投資をすることができます。

このように、レバレッジを効かせると少ない自己資金で大きな投資をすることができるようになります!

FXではレバレッジ25倍まで効かせることができるので、自己資金が10万円なら250万円までの為替をできることになりますね!

これが不動産投資だと、自己資金10万円で1,500万円の物件は十分に購入可能です。

つまりレバレッジ150倍です!

自分が持っている資金以上のお金を使って投資できるので、資産形成のスピードを飛躍させることができるようになります!

不労所得を簡単に手に入れられる!

不労所得と聞くと、マイナスな考えを持つ人もいますし、あまり胸を張って言えることではないかもしれません。

それでも私は不労所得にめちゃくちゃ憧れていますし、不労所得だけで生活したいとも思っています。

老後の年金対策や節税、相続税対策など、不動産投資を始める理由は多々ありますが、『不労所得が欲しい!』というのも立派な理由の1つだと私は考えています!

そんな不労所得を自己資金0円~10万円程度で得ることができるのも不動産投資のメリットです!

節税効果は家賃収入よりも高い!?

たとえば区分マンション(ワンルーム)を購入すると、毎月の家賃収入からローン返済や管理費、修繕費を差し引くと手元にだいたい8000円ほど残ります。

年間で10万円くらいですね。

一方の節税効果ですが、経費の使い方にもよりますが、10~15万円ほど税金が戻ってくることも可能です。

実は家賃収入よりも、節税のほうが効果が高くなるんです!

また、経費に含まれるものとして『ローンの利息』があります。

元手が0円だと、その分ローンを多く組むことになりますが、そのローンの利息も経費にできます。

元手は多い方がいいと言われていますが、『節税』を考えると、すべての場合で自己資金が多い方がいいとは言えないんです。

元手なしで始めるリスクやデメリット

ここまでの内容を読んで

『元手なしが良いじゃん!』

と考えるのはキケンです!

リスクやデメリットもあることをしっかりと理解しておきましょう!

利回りは確実に低くなる!

不動産投資を成功させるためには『利回り』は常に意識しておかなければならないことです!

不動産投資では、

家賃収入ーローン返済額=利益

というように単純に考えることはできません。

  • 管理費
  • 修繕積立費
  • 管理代行費用
  • 固定資産税
  • ローン返済

が発生します。

これら全てを考慮して投資を考えなければなりません。

この中で、減らすことができるのは、『ローン返済』です。

ここでシミュレーションしてみましょう!

まずは元手なしでローンを組んだ場合を計算してみると

頭金0円、借入金1500万円、利息1.9%35年ローン
支払総額20,547,407円、内利息5,547,407円

このような結果になります。

では、元手500万円で始めた場合を計算してみると、

頭金500万円、借入金1500万円、利息1.9%35年ローン
支払総額13,698,217円、内利息3,698,217円

このように、元手で500万円を用意すると、利息の支払い総額は180万円も変わってくることがわかります。

また、毎月のローン返済額も16,000円以上の差が出てきます。

このことを考えると利回りは確実に低下してしまいます。

空室になると地獄!

先ほどの物件を例にすると、

毎月のローン支払い額は、

  • 頭金なしで約48,000
  • 頭金500万円で約36,000

になります。

もし、家賃収入がなくなると、この返済は自分のお金からすることになります。

毎月の生活がカツカツの状態だと、48,000円支払いはかなり重くのしかかることになってしまうんです。

また、毎月手元に残るお金を考えても、

頭金なしだと1万円いかないくらい。頭金500万円だと2万円ほど。

この毎月手元に残るお金を貯金しておくことで、空室になったときのリスク対策をすることができますが、頭金なしで物件を購入した場合は、この貯金もあまりできない状態になります。

ワンポイントアドバイス
不動産投資では、とにかく『空室』にしないことが重要です! 空室になり家賃収入がなくなっても、ローンの返済が止まることがありません!

投資対象が少なくなる

自己資金がなくてもローンを組んで物件を購入することができますが、その投資対象は少なくなってしまいます。

元手が500万円あれば買える物件でも、元手が10万円なら買うことができなくなります。

仮に、かなり条件の良い物件を見つけたとしても自己資金が足りないことが理由で購入できないこともあるんです。

購入後は意外とお金がかかる

物件購入時は元手がほとんど必要なくても、物件を購入してからは何かとお金がかかってしまいます。

特に購入1年目は、不動産所得税が発生するため考えている以上にお金が必要になります。

不動産業者の中には、税金についてあまり詳しく説明しないまま購入を勧めてくることもあるので注意しておきましょう!

少ない元手で不動産投資を成功させるためには?

デメリットやリスクを理解すると、元手なしで始めることが怖くなってしまいますよね。

これは人間として当然のことで、

『人は得することよりも、損することの方がはるかに抵抗がある』からなんです。

だからといって『不動産投資で不労所得を得たいと強く願った想いを諦めたくはない』ですよね!

とうことで、少ない自己資金で不動産投資を成功させるためのポイントを紹介していきます!

購入する物件は、徹底的にこだわる!

前述したように、不動産投資では『空室』は絶対に避けたいことでしたね!

いくら安くて、少ない自己資金で購入できるからといっても条件の悪い物件を購入してしまっては意味がありません!むしろ損しかしません!

ここでいう、良い条件の物件とは

  • 駅徒歩10分圏内
  • 築浅、中古
  • 最低限の設備(トイレ風呂別など)
  • 都心

です。

この4つの中でどれか1つでもダメな点があれば、その物件の購入は見送りましょう!

日本の人口はこれから先どんどん少なくなっていきます。

総務省統計局によると、地方はどんどん過疎化が進み、都心に人が集まっていくとされています。

今は人口減少をそんなに感じないかもしれませんが、不動産投資は20年、30年という長期的な視点で考えなければなりません。

人口の推移が、予想と大きく離れることが考えにくいので、しっかっりとこの現実を直視しましょう!

また、都心の駅徒歩10分圏内は安定して入居者の需要がありますし、物件の価格も下がりにくくなっています。

長期的な視点が重要だと言いましたが、『出口(売却)』もしっかりと考えておかなければなりません。

物件の価格が上がれば売却して、その利益を元手に次の投資に移すことだってできるようになります。

買ってもいないのに、売却のことを言われても…となりますが、出口戦略も不動産投資では重要なポイントなんです!

最初に買う物件は中古が良い理由

不動産投資を、少ない元手で始めるなら絶対に『中古の区分マンション』がオススメです!

  1. すでに入居者がいて空室リスクがない
  2. 過去の実績に基づいてシミュレーションできる
  3. 低価格で高利回りを期待できる

新築のマンションは、修繕費などの費用の心配が少なくなりますが、『新築プレミアム』と呼ばれる相場よりも高い価格で購入することになる可能性もあります。

価格が高くなると、その分利回りは低下してしまいます。

また、過去の実績がないため、物件を購入しても本当に入居者が見つかるかどうかもわかりません。

このように、最初に購入する物件としては、新築は難易度は高くなってしまうんです。

信頼できる不動産業者を見つける!

不動産投資は、物件の売り手と買い手だけで成立するものではありません。

よっぽど法律などに詳しく、資格を持っていない限り『不動産業者』を頼ることになります。

この不動産業者が非常に重要で、不動産投資の成否をわけると言っても過言ではありません!

↑コチラの記事で詳しく紹介しているので、是非読んでみてください!

節税でトータルプラスはダメ!

物件によっては、毎月の収支が若干のマイナスになる場合があります。

そんなときに営業マンがよく言うのが、

『不動産投資は節税効果が高いので、トータルで考えるとプラスになりますよ』

という言葉です。

この言葉はキケンです!

  1. ローンの利息部分は年々少なくなる
  2. 築年数の経過=家賃の低下
  3. 金利変動リスク

上記のことを考えると、節税してやっとプラスになるような物件は見送ったほうが良いと言えます。

前述したように、購入する物件はとことんこだわることが大切です!

不動産営業マンも仕事で物件を紹介していますし、利益をあげることを目的にしています。決して私たち投資家を1番に考えて物件を勧めているわけえはありません!

言葉巧みに購入を勧めてきますが、自分の信念をしっかりと持ち、徹底的にこだわって物件を選ぶようにしましょう!

自己資金が10万円といっても、数千万円のローンを背負うことには違いありません!

元手が少ないと忘れてしまいがちですが、数千万円のローンを背負うことをキモに銘じておきましょう!

まとめ

低金利が続いていることもあり、不動産投資は元手なしでも出来るようになりました!

特に、個人属性が良い人(公務員やサラリーマン)の人は、ビックリするくらい簡単に物件を買うことができちゃいます!

だからこそ、物件選びは慎重に、徹底的にこだわることが大切です!

また、自己資金はなくても不動産投資を始めることができますが、元手はあったほうが絶対に良いですね!

って言ってる私は、1件目の物件を購入したときは元手10万円で始めました。ありがたいことに、その後2件目、3件目と順調に増やしていけています。

大事なのは、

元手なしで始める、メリットとデメリット、リスクをしっかりと理解することですね!

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