不動産投資で1番大事な『利回り』を1から100まで全て解説!

不動産投資で1番大事な『利回り』を1から100まで全て解説!

不動産投資で1番重要で、絶対に理解しておかなければならないのが、

『利回り』です!

不動産投資の勉強をしていたり、物件を調べているときにも『利回り』という単語は頻繁に出てきますね。

そして、

不動産投資が成功するかどうかは『利回り』にかかっています!!

計算方法や平均値、目安やこれまでの推移など、

利回りに関する知識を、0から100まで全て解説していきます!

不動産投資で1番大事な『利回り』を1から100まで全て解説!

『利回り』と一言でいっても、

  • 利回りの仕組みや計算方法
  • 目安や平均値
  • 東京や大阪などの都市部の利回り
  • 物件による利回りの違い

などなど。

この記事を参考に勉強していってください!

そもそも利回りとは?

まずは基本から解説していきます!

利回りとは簡単に言うと、

{(収入ー支出)÷物件価格}×100

という計算式で求めることができます。

単純に利回りが5%だったら、

100÷5=20

20年で、購入した物件分の金額を取り戻すことができるということになります。

仮に利回りが10%だったら10年ですし、20%だったら5年で元が取れることになります。

だから利回りが超重要と言われているんです!

利回りには種類がある!

利回りといっても種類があって、

  • 表面利回り
  • 実質利回り

大きく2種類があります。

楽待などの物件検索サイトで表示されているのは『表面利回り』になります。

出典:楽待

上記を例にすると利回りは5.15%ですね!

表面利回りとは、

(年間家賃÷物件価格)×100=利回り

上記の計算式で出された数値のことを言います。

表面利回りは、計算もしやすくわかりやすいですが、問題点もあります。

  • 1年間空室にならないことを前提に計算している
  • 固定資産時や管理費、修繕費が考慮されていない

この2つが非常に大きな問題点です!

不動産投資では『空室』は常に考えなければならないことで、空室を意識しない不動産投資は絶対に失敗します!

また、固定資産税や不動産取得税、所得税、修繕費や管理費など、不動産投資では多くの支出が発生します。

これらのことを考慮するとしないとでは、利回りが大きく変わってくるんです!

ですので、物件検索サイトなどの利回りは、あくまでも『目安』程度に考えておきましょう!

不動産投資は実質利回りが重要!

表面利回りを目安にして投資をしてしまうと、実際に賃貸経営を始めたときに計算が大きく狂ってしまいます。

そこで、

『実質利回り』の出番になります。

計算方法は、

{(実質年間家賃収入ー支出)÷実質物件価格}×100=実質利回り

となります。

表面利回りとの違いは、年間家賃から支出を差し引いている点と、『実質』が付いている点ですね。

まず、家賃収入から支出を差し引いているので、表面利回りに比べてより実情に近い数値になっています。

さらに、実質年間家賃収入なので、家賃収入のほかにも更新料や礼金も収入に含めて計算することになります。

また、実質物件価格とは、

仲介手数料、登録免許税、印紙税、不動産取得税などが含まれた物件価格になっています。

もう一つ考えなければならないことが、

『空室』に対する考え方です。

実質利回りを計算するときは『空室率』を考慮することになります。

一般的に、空室率は5~10%で計算しますが、これは物件の種類によって異なります。

たとえば、一棟アパート(8部屋)と区分マンション(ワンルームマンション)では空室率に違いが出てきます。

実質利回りもあくまで『目安』として考えておきましょう。

利回りに影響する支出とは?

前述した、実質利回りを計算するときに使う支出にはたくさんの項目があります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理委託費
  • 管理費(マンション等)
  • 修繕積立金(マンション等)
  • 所得税
  • 火災保険、地震保険料

これらの支出は、ランニングコストと呼ばれるもので、不動産投資をしていると必ず発生する費用になっています。

さらに、中古物件に多いのが、水道の修理などの、なにか不具合が発生した場合にかかる修繕費用です。

しっかりと理解して、実質利回りを計算しておかないと、利回りの計算結果に大きな差が出てくるので、抜けがないように注意しましょう!

利回りの計算は正確にはできない!

利回りの計算方法について、解説してきましたが、

実質利回りは計算が難しいことがわかったと思います。

とくに『空室率』は、物件の種類によっても違いますし、エリア(場所)によっても差が大きいです。

特に、ワンルームマンションは単身者向けの物件ですので、入れ替わりがファミリータイプの物件に比べると空室率が高くなりやすいです。

利回りは、正確に計算しようとせずに、

『目安』

として活用するようにしましょう。

物件を探すときは、表面利回りである程度幅を持たせて探し、良さそうな物件があったら実質利回りを計算するのが効率的です。

利回りに影響を与えるものは?

ここまで説明した項目以外にも『利回り』に影響を与える要因があります。

金利がどれくらい利回りに影響するのか?

利回りの計算では『金利』も大きく影響してきます。

①物件価格5000万円、6部屋(家賃6万円)、返済期間35年、金利2.0%、空室率10%、経費率15%

この条件で計算すると、年間手取りは986,000円になります。

②同じ条件で、金利を3,0%にした場合

665,000円が年間の手取りとなります。

年間手取りとは、家賃収入から支出(ローンの返済、諸経費)を差し引いた金額です。

金利が1%違うと収入に約30万円も差がつくんです。

金利は、0.01%単位で決まるので、軽く考える人もいるかもしれませんが、非常に重要ということがわかりますね!

ちなみに、シミュレーションサイトを使えば、いろいろな条件で計算できます!

中古物件は修繕費用が発生しやすい

中古物件は価格も低く、利回りも高くなりやすいですが注意が必要です。

築年数が10年、20年となっていくと大規模な修繕が発生します。

仮に修繕費が300万円発生したら、

{(収入ー支出)÷物件価格}×100

この計算式の支出部分が一気に大きくなり、利回りがマイナスになることもあります。

中古物件は利回りが高く、魅力もありますが『修繕費』などの費用も考えなければなりません。

入居者の入れ替わり

長期間(10年~)住んでいた住民が、引っ越すことになれば入居者を募集することになりますね。

次の入居者が見つかるまでは空室になり収入が減ることになります。

また、最初の入居者と同じ条件(家賃)で新しい入居者が見つかるとも限りません。

周辺環境や物価の変化により、家賃を下げないと入居者が見つからない可能性もあります。

家賃が低くなれば収入が減ることになり、利回りも低くなるんです。

新築物件はプレミア価格になることも

新築の物件は俗にいう、プレミア価格になり相場よりも高い値段で取引されることもあります。

物件価格が高くなると、当然利回りも低くなりますね。

でも、だからといって新築物件が悪いわけでもありません。

中古物件では、修繕費が予想以上にかさむこともありますが、新築ではその心配もかなり少なくなります。

物件価格だけでなく、修繕費や家賃も考慮して利回りの計算をしましょう!

正当な家賃で計算されているか?

物件を探していると、やたらと利回りの高い物件を見かけることがあると思います。

ここで注意するのが、『家賃は正当か?』という点です。

家賃が高くなると、利回りも高くなりますよね。

つまり、広告の物件が、周辺物件の相場や需要を考慮せずにムダに高い家賃で利回りを計算している可能性もあります。

不動産投資で、特に気を付けるのが『空室リスク』でしたね!

相場にあっていない家賃で募集をすると、入居者がいなくなり利回りが低下することになります。

反対に空室を0にすると利回りは上昇することになりますね!

利回りを確認するときは、相場に合った家賃で利回りを計算しているのか見極めることが大切です!

利回りの平均はどれくらい?

利回りの平均は、日本不動産研究所が実施している、『不動産投資家調査』を参考にします。

東京の城南地区(品川区・目黒区・大田区・港区など)のワンルームマンションを例にすると、

利回りは2019年4月時点で、4.3%になっています。

東京は、物価が高いためどうしても利回りは低くなってしまいますが、その分需要も高いので空室リスクが低くなるのが魅力になります。

主な都市の平均利回りは?

札幌 5.5%
仙台 5.5%
横浜 5.0%
名古屋 5.1%
京都 5.2%
大阪 4.9%
神戸 5.2%
広島 5.8%
福岡 5.2%

政令指定都市では5%を超えていることがわかりますね。

ただし、平均よりも高いからいい!とか、

平均よりも低いから悪い!

というように考えてはいけません。

利回りは、さまざまな要因が絡み合って計算されるものです。

あくまでも『目安』ということを忘れないようにしましょう!

最近の利回りの推移は?

上図は東京の城南地区の2004年~2019年までの平均利回り推移です。

直近10年の推移を見てみると、ゆるやかに低下していることがわかります。

この結果だけ見ると、これから不動産投資をするのは控えた方がよさそうに思えますね。

しかし、既存の不動産投資家の約90%以上の人が

『今後1年積極的に新規投資を行う』と回答しています。

オリンピックや大阪万博などの大きなイベントを控えているのが大きな要因だと考えられます。

利回りの目安や最低ラインは?

すでに不動産投資を経験している先輩投資家の73.6%が『利回り8%』以上の物件を探しています。

これは、実質利回りではなく、表面利回りですね!

ちなみに楽待で利回り8%以上で検索をしてみると、

一棟マンション 4,396件
一棟アパート 7,395件
区分マンション 6,611件

これだけの物件数があります。(全国で)

利回り8%は理想が高い!

と思うかもしれませんが、これだけの数の物件が売りに出されているんです。

最低ラインは8%として、物件探しをするのが1つの目安となりますね。

不動産投資の利回りは高いのか?

株式投資や投資信託、イデコ、REITなど。

投資にはいろいろな種類がありますが、そのすべてに共通する考え方が『利回り』です。

配当利回り〇%など、投資は利回りで計算されています。

そんな中で、不動産投資と他の投資を比べると

不動産投資は利回りが高い!

と言えます。

東洋経済の「配当利回りが高いトップ200社ランキング』という記事では、8%台の利回りでかなりの評価を受けています。

不動産投資家は8%を目安物件を探していることを考えると、不動産投資の利回りの高さがわかりますね!

↑コチラの記事によると、イデコの「iDeCoの先進国株式インデックスファンド』で第1位の利回りが8.74%となっています。

先進国株式に投資している投資信託は、イデコの中ではリスクを積極的にとっている部類に入ります。

それでも8%台になっています。

このように、不動産投資は高い利回りを実現できる投資と言えるんです!

まとめ

利回りは、大きく分けると、

  • 表面利回り
  • 実質利回り

の2種類があり、

表面利回りは、物件検索サイトなどで表示されている利回りのことで、固定資産税や管理費などを考慮していない数値のことでしたね!

実質利回りは、税金や管理委託費、修繕積立金、金利などの「支出」もしっかりと考慮した数値になっていて、より実情に近い数値になっています。

大切なのは、利回りだけで投資先を決めるのではなく、空室リスクや修繕のリスクなどを考えて総合的に判断することです。

利回りはあくまでも「目安」として考えておくことが不動産投資で失敗の可能性を低くする方法です。

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