【超重要】不動産投資は『空室リスク対策』が明暗をわける!

【超重要】不動産投資は『空室リスク対策』が明暗をわける!

『空室』になってしまうと、家賃収入がなくなり、利回りが一気に悪くなってしまいますね。

それだけなら、まだ良いですが、ローンの返済は基本的に家賃収入から支払うものとして計算しているので、空室になるとキャッシュフローがパンク(破産)する可能性だってあります。

つまり、

『空室』は不動産投資の成否に1番影響を与えるものです!

  • なぜ空室になるのか?
  • 空室にしない対策は?
  • 空室期間を短くする方法は?

など。

空室について不安や疑問を解消してから不動産投資をやっていきましょう!

目次

【超重要】不動産投資は『空室リスク対策』が明暗をわける!

不動産投資で成功できるかどうかは、『空室』とどのように向き合い、付き合うかによって決まります!

昔からいるような地主大家さんは、空室に対して特に対策もしていませんし、そもそも空室になっても困らないくらいの余裕があります。

私の知人に、九州のとある県で高額納税者ランキングに常に名前が載っている地主さんがいます。

その人がまさに、『空室でも対策しない人』です!

しかし、

会社員が副業で不動産投資をする場合、ハッキリ言って地主さんのような余裕はありません!

空室は絶対に避けたい状況なんです!

そもそも空室率とは?

空室率には、

  • 時点空室率
  • 稼働空室率
  • 賃料空室率

3つの種類があります

時点空室率とは?

ある時点での空室率を表しており、

10部屋のうち2部屋が空室だと、

(2÷10)×100=20%

これが時点空室率です。

稼働空室率とは?

日数を単位として計算するのが稼働空室率です。

10室のうち、1部屋が年間160日空室だった場合、

{(1× 160) ÷ (10 × 365 ) ×100}=4.38%

時点空室率で計算すると、

(1÷10)×100=10%となり、その差は約5%にもなります。

賃料空室率とは?

今度は賃料を基準に計算します。

(損失÷満室時収入)×100=賃料空室率になります。

損失とは、得られなかった家賃収入のことをいいます。

たとえば、

家賃5万円の物件を10件持っていたとすると年間で600万円が家賃収入(満室時収入)になりますが、1部屋が6か月、空室だと30万円の損失が出たとなります。

賃料空室率は、

(30÷600)×100=5%となります。

 

空室率は、計算方法によって違いが出てくるので、使い分けることが重要になってきます。

空室は平均どれくらいか?

平成30年住宅・土地統計調査によると、全国の空室率は13.6%で過去最高となっています。

また、

ホームズの空室率ツールでは、都道府県別の空室率を調べることができます。

住宅総数は上昇している!

空室率を調べると、毎年増加傾向にありますが、住宅の総数はどんどん上昇しているんです!

総数は6,242万戸で前年比3.0%の増加となっています。

空室率が高くなっているのに、わざわざ新築を建てているのは、矛盾しているように見えますが、理由があるんです!

相続税対策が理由!

不動産投資のメリットを調べてみると、

年金対策、節税、そして相続税対策があります!

現金で残すよりも、不動産として資産を残した方が節税できるため、資産家はどんどん不動産を取得しているんです。

投資するなら空室率は何%が目安なのか?

もちろん空室率は0が理想ですが、必ず空室は発生していまいます。

ですので、利回りを計算するときは、あらかじめ『空室率』を設定しておくんです。

  • 一棟アパートや一棟マンションなら10~15%程度
  • 区分マンションなら5%前後

これが目安になります。

空室率が低い都道府県ランキング

埼玉 10.2%
沖縄 10.2%
東京 10.6%
神奈川 10.7%
愛知 11.2%

上位はやはり関東圏が多くなっていますね。反対に空室率が高い県は、

山梨、和歌山、長野、徳島、高知となっており、18~21%の空室率になっています。

なぜ、空室リスク対策が重要なのか?

空室になると、家賃収入がなくなるだけでなく、売却も難しくなります。

家賃収入がなくなる

不動産投資のキャッシュフローを簡単にすると、

ローンの返済を家賃収入から出し、残ったお金が収入になる。ってことになります。

家賃収入がなくなったとしてもローンの返済は毎月かわることはないので、空室はキャッシュフローがかなり厳しくなってしまいます。

また、空室は利回りにも直結してきます!

当初は利回り12%で計算していたところ、空室により8%になるなんてことも十分にありえることです。

最悪の場合は、ローンの返済が滞り、物件の売却や自己破産の可能性もあるんです!

売却も難しくなる

キャッシュフローがパンクすると売却すことになりますが、

売却しても、ローンを全額返済できるわけではありません!

所有している物件を売ると『オーナーチェンジ』となりますが、空室の場合は売却価格が下がってしまうんです。

たとえば、あなたが新規で物件を探している時に『空室』の物件を好んで購入するでしょうか?

それよりも、今現在も入居者がいる物件のほうが、すぐに家賃収入が入ってくるメリットもありますし、需要が見込める物件だと思うはずです。

空室物件には、空室になるだけの理由があるんじゃない?と疑問になると思います。

『空室』により、キャッシュフローがパンクして売却しようとしても、売るに売れない状況になり、どん詰まりになってしまう可能性もあります。

このように、不動産投資では『空室』は非常に重要な問題なんです!

空室になる原因とは?

空室は絶対に避けたい状況ですが、そもそも

なぜ空室になるのか?

その原因は、

  • 立地
  • 物件の魅力
  • 募集業者の営業力

この3つです!どれか1つでも欠けると『空室率』は高くなってしまいます。

物件選びは人口が重要!

空室になる理由の1つに、

『そもそも人口が少ない』

ということが挙げられます。

人が多ければ、物件を探している人が多くなりますが、人口が少なければ部屋を探している人も少なくなりますよね。

日本の人口はどんどん下がっていて、これから先の不動産投資は雲行きが怪しいと言われています。

しかし、減り続けている中でも人口を伸ばしている都市があります!

その代表例が東京です!

総務省の人口統計によると、日本の総人口は8年連続で減少しています。

その中でも、

東京、沖縄、埼玉、神奈川、愛知、千葉、福岡は人口を伸ばしています。

特に東京の人口増加率はダントツで、2位の沖縄の2倍以上の増加率になっています。

反対に地方は、人口がどんどん減っているので、東京以外に物件を買うのは空室リスクが高い状況と言えます。

また、建美家の第10回不動産投資に関する意識調査では、

不動産投資家探しているのは、東京、神奈川、千葉、埼玉のような首都圏に集中していることがわかります。

物件選びは、首都圏などの都市部を選び、地方を避けることもが重要です。

周辺との相場とずれている!

たとえば、周辺の物件の家賃相場がワンルーム6万円だったとします。

しかし、あなたの物件は8万円で募集していました。

これでは空室になるのは当然ですよね。

物件周辺の相場を調べ、その相場で家賃を決めなければ空室になってしまうんです!

家賃相場を調べるのは、ホームズの家賃相場といいうツールを使いましょう!

調べたい都道府県などを選んでいくと、相場がわかるので相場調査では重宝しますね!

ためしに、東京の山手線で1R・1K・1DKの相場をお調べてみると、

こんな感じで出てきます。

東京駅周辺は、1Rでも10万円を越えているのは驚きですね!

これから購入しようとしている物件や、すでに所有している物件の家賃がどれくらいか?相場と合っているかは必ずチェックするようにしましょう!

物件の設備は十分か?

最近は少なくなってきましたが、

バス・トイレ・洗面台が一緒になっているものは入居者が見つかりにくいです。

自分が住む部屋を探しているときのっことを考えてみるとわかりますが、『トイレ・風呂別』は、絶対条件といっても良いのではないでしょうか?

『不動産情報サイト利用者意識調査』は、実際に物件検索サイトで部屋探しをしている人がどのような条件で検索しているのかを調べるものです。

つまり、入居希望者が何を重要視して物件を探しているのかがわかるというわけです。

1位 独立洗面台
2位 インターネット無料
3位 追い炊き風呂
4位 Wi-Fi
5位 温水洗浄便座

ちなみにWi-Fiは2017年までは検索されることのなかったキーワードです。

部屋の設備に不満があると入居をためらうこともありますし、逆に、設備が決めてで入居を決めることもあります。

上記のワード以外にも『収納力』や『ウォークインクローゼット』も人気がありますね!

自分が入居者の立場のときはしっかりと設備を確認しているのにも関わらず、自分が大家の立場になったら入居者視点がなくなってしまう人が多いです。

不動産投資では、利益を優先して考えすぎるせいで顧客目線がなくなりがちです。

空室をなくすためにも、設備にも気を配りましょう!

Amazonの影響で宅配ボックスも重要!

ネットで買い物をする人がどんどん増えていいますよね!

とくに単身赴任者は仕事が忙しく日用品もAmazonを利用していることも多いです。

そこで、今後需要が高くなるのが『宅配ボックス』です!

物件検索でも、『インターネット無料』や『Wi-Fi』というキーワードが上位に入っていることを考えると当然の流れですね!

私も洗剤なのど日用品はAmazonを利用して購入しているので、宅配ボックスがある物件には魅力を感じます!

物件の種類によって原因が違う

不動産投資では、

  • 一棟マンション
  • 一棟アパート
  • 区分マンション
  • 戸建て

大きく分類するとこの4つが投資先の種類になります。

さらに、

  • 1人暮らし向け
  • ファミリー向け

に分類できます。

1人暮らし向けの物件は、入居者の入れ替わりは激しいですが、新しい入居者も見つかりやすいいのが特徴で、

ファミリー向けは、入れ替わりは少ないですが、新しい入居者を見つけにくいのが特徴です。

1人暮らし向けの物件が、頻繁に空室になったとしても、すぐに入居者が見つかればそんなに問題がないと言えますね。

物件の魅力を上げて空室をなくす方法

物件の魅力をあげることで『空室』をなくすことができます!

空室=賃料を下げる!

というように、安易に考えてしまうのではなく、まずは物件の魅力を上げて空室をなくすことが大切です!

女性が魅力を感じる物件

日本は治安が良いと言われていても、最近では物騒な事件も多くなってきましたね…。

1人暮らしの女性も多く、セキュリティはますます重要視されるようになりました。

マンションはアパートに比べるとセキュリティがしっかりしているので、女性に人気がありますね!

  • オートロック
  • モニター付きインターフォン
  • センサーライト
  • 監視カメラ
  • ディンプルキー

ディンプルキーとは穴が開いているもので、セキュリティ性に優れているカギのことですね!

この他にも、おしゃれでデザイン性に優れた物件も人気が高いですね!

ただし、デザインにこだわりすぎると、万人受けしなくなり見込み客が絞られてしまうので、ほどよくさりげないオシャレ感を出すようにしましょう!

たとえば、ヒョウ柄やゼブラ柄の壁紙は、一部の人には絶大な効果がありますが、多くの人にとっては敬遠したくなる壁紙となりますよね。

*私の自宅の寝室は全てゼブラ柄にしてヒョウ柄のアクセントをつけています!私はお気に入りですが評判はすこぶる悪いです!

入居の条件を変える

  • ペット可
  • 楽器可
  • ルームシェア可

など、条件を緩くすることで、客層を広げることができます。

しかし、同時に客層を狭くする可能性もあることを忘れてはいけません!

ペット可にすると嫌がる人はいますし、次の入居者を探すときにも足かせになることもあります。

楽器も同じで、防音対策をしたりなど近隣住民に迷惑をかけない配慮が必要になります。

外国人も積極的に受け入れる

『外国人』というだけで入居を断る大家もいますが、これからはそんなことを言っている余裕はなくなります!

総務省統計局によると、総人口(外国人含む)は26万3千人の減少になってます。

しかし、日本人人口のは43万人の減少になっています。

つまり、16万7千人の外国人が増えたことになるんです!

外国人だからダメ!では、もはや賃貸経営がうまくいかない状況になってきているんです!

その地域に住んでいる人の傾向や需要を見極めつつ、入居条件を変えていきましょう!

空室対策テクニック11選!

ここからは、具体的な対策テクニックを紹介していきます!

空室対策は1つやれば安心!ではなく、全てやってこそ効果が出てくるものです!

分散投資は基本

空室は0が理想的ですが、それは不可能なのが現実です。そこで不動産を分散させます!

1つの物件よりも2つ3つと所有していたほうが空室になったときの被害は少なくなりますね。

また、物件の場所も分散することができるようになります。

たとえば、大学の近くにアパートを持っていたとして、その大学が移転したらアパートの入居者は一気に減ってしまいますよね。

こういう状況にならないためにも分散投資は有効なんです!

港区と渋谷区に分散させたり、もっと大きく、大阪と東京に物件を分散させる方法もあります。

募集用の写真をきれいに!

『不動産情報サイト利用者意識調査』によると、

物件を選ぶときのポイントの上位10のうち、9つが『写真』と答えています。

物件の外観やリビング、キッチン、バス、トイレが上位ですね!

新規の入居者が見つからないのは、写真に原因がある可能性もあるので、1度しっかりと写真を確認して、不備があれば変更しましょう!

募集は複数社にお願いする

1つの会社だけに頼って募集を依頼するよりも、複数の会社に募集を依頼したほうが、より多くの人の目にふれることになります!

また、募集業者によってスキルやノウハウ、得意エリアも違います!

特に、営業スキルの違いはそのまま『空室率』に直結します!



入居率が98.7%の『RENOSY』など、高い入居率を誇る業者もあります!

多くの業者は入居率を公表していますし、強い業者に依頼することは、空室対策に非常に有効です!

マイソク(物件紹介)を確認する

マイソクとは、不動産業者の窓ガラスなどに貼ってある物件の詳細のチラシですね!

入居者がまず目にするのはマイソクです!

このマイソクに魅力がなければ空室が改善されることはありません!

マイソクは、業者が作ってくれますが、取り扱っている物件が多いことから機械的に作成していることもあるので、確認しておきましょう!

フリーレントを利用する!

フリーレントとは、

『最初の1か月は家賃無料!』

というように、賃料に無料期間を設けることをいいます。

入居者からしてみると『1か月無料』は魅力的ですし、私たち大家としても『空室』になることを考えると魅力的ですね!

AD(広告料)を利用する!

入居者が決まれば広告料を報酬として、募集業者に支払うことを言います。

物件探しをしていると『仲介手数料無料』というものを見かけたことがあると思います。

これは、入居者から手数料をもらうのではなく、大家から広告料をもらうことで成り立っているものです。

仲介手数料は、家賃の1か月分までしか設定できないという決まりがあるので、AD2か月分とすれば募集業者からすると、とても魅力的な物件になります。

入居者募集にも力を入れてくれることになるので、契約も早く決まりやすくなります。

礼金をなしにする

よく目にするのが、

敷金2か月、礼金1か月、仲介手数料1か月+鍵交換、保証料

といったものです。

入居者からしてみると、家賃を含めて5~6か月分の家賃が必要になり、大きな負担となっています。

敷金は、のちのち戻ってくるものと考えることができても、礼金と仲介手数料は完全に『無駄金』となります。

この『礼金』を思い切って0円にすることで、契約へのハードルは下がり、契約が決まる可能性が高まります。

礼金1か月分はなくなりますが、2か月、3か月と空室が続けばそっちのほうが損失が大きくなります。

共益費を使いこなす

入居希望者は物件を探すときに『7万円以下』など家賃でフィルターをかけて探しています。

家賃71,000円の物件だと、この検索に引っかからず、入居者の目に触れることすらできなくなってしまいます。

そこで、

家賃68,000円、共益費3,000円とします。

すると『7万円以下』と検索した人の目にも入りますし、家賃収入は実質変わらないままですね。

支払い方法を増やす

家賃の支払い方法は、

口座振り込みや、引き落としが一般的です。

でも、最近がクレジットカード決済を好む人も多くなっています。(ポイントもたまるため)

サブリースを利用する

サブリースとは、

不動産業者に借り上げてもらい、家賃収入を得る方法で、

入居者がいなくても、物件を借りているのは不動産業者なので『空室』の不安から解消されることになります。

ただし、

  • 手数料は家賃の10~20%
  • 家賃が変更される可能性がある

上記のようなデメリットもあり、利回りは当然低くなります。

特に、家賃は不動産業者が独断で変更しても問題ないという最高裁の判例もあります。

また、サブリースをしている業者が倒産する可能性もあります。

とはいえ、『空室』リスクはほぼ0になりますし、金融機関の融資もおりやすくなります。

サブリースも方法の1つとして選択肢に入れておきましょう!

家賃を下げるのは最終手段

空室率を下げるために家賃を下げるのは簡単ですし、手っ取り早い方法ですが、『最終手段』にするべきです!

賃貸経営は長期的な視点が大切です!

家賃を下げることにより利回りは低くなりますし、売却するときにも影響が出てしまいます。

また、募集業者からしてみても、

家賃が下がる=仲介手数料が下がる

ということになります。すると、募集業務へのモチベーションも下がってしまうおそれもあります。

安易に家賃を下げるのではなく、上記で紹介した方法で空室率を低くし、それでも空室が解消できないときだけ賃下げをしましょう!

まとめ

空室対策は不動産投資をするなら絶対にやるべきことです!多くの場合で、

成功の要因は空室率の低さですし、失敗の要因は空室率の高さによるものです。

対策やテクニックはたくさんありますが、重要なのは、

『入居者の立場で考える』ことです!

自分が部屋を探している時にどのような物件に興味を持ち住みたくなるのか?を考えると空室対策ができるようになります。

不動産投資もビジネスということを忘れず、常にお客様のことを考えることが大切です!

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