不動産投資を始めようと考えているなら最初に知っておきたいのが、
不動産投資の種類ですね！
不動産投資には大きく分けて４つの種類があり、自分にはどの投資方法が向いているのかを知ることで、これからの不動産投資を有利に進めることができます！
また、代表的な４種類のほかにも『派生商品』と呼ばれるカタチの不動産投資の種類もあるので、併せて解説していきます！
この記事を読めば、不動産投資の種類の全体像が掴めます！
不動産投資の種類をＦＰが解説！代表的な４種類とプラスαとは！？
不動産投資の種類は大きくわけて
- １棟マンション
- １棟アパート
- 区分マンション
- 戸建て
この４種類が代表的です！
それでは、それぞれについて解説していきます。
１棟マンションは収益・資産性が高い！
１棟マンションは鉄筋、鉄骨鉄筋コンクリートでできていて、部屋数も多いのが特徴です。
部屋数が多い＝家賃収入も多い
となりますが、購入するためにはかなりの資金と信用が必要になるため、上級者向けの不動産投資になります。
価格帯は１臆円以上
１棟マンションは収益性も他の不動産投資に比べて非常に高く、また資産性も高いので一気に不労所得への道を突き進むことができます。
が、その分高額でハイリスクハイリターンになっています。
初心者の方やサラリーマンの方がいきなり手を出すのにはかなりハードルが高いと言えます。
分散投資ができない
一般的に分散投資と言えば、
株式３０％、債権３０％、預金４０％
というように、資産をそれぞれの金融商品に分散させることを言いますが、不動産投資における分散投資とは、
東京に１軒、大阪に１軒、福岡に１軒
というように、所有する不動産の場所を分散させることをいいます。
災害等のリスクに備えるためのものですね。
しかし、１棟マンションの場合は不動産の場所を分散させることができません。
投資先を増やすことが難しい
一般的に銀行などから融資を受けられる上限は年収の１０倍ほどとされています。
年収が５００万円の人なら５０００万円までは融資を受けることができることになりますね。
もちろん、年齢・職業・勤続年数などの要因も絡んでくるので一概には言えません。
１棟マンションの場合は価格が１臆円を超えてくるので、それだけで融資の上限を超えてしまいます。
つまり、投資先を増やしていくことが難しくなるんです。
そういった意味でも、１棟マンションは上級者向けの投資先と言えます。
最大のメリットは資産性と家賃収入
リスクやデメリットもある１棟マンションですが、他の不動産投資にはない大きなメリットもあります。
それが、
- 高い資産性
- 多額の家賃収入
です。
立地などの条件もありますが、１棟マンションは年数がたっても価値が下がりにくく資産性が非常に高いです。
上手く賃貸経営すると、
ローン返済は家賃から全て支払い、自分は一切お金を払っていないのに、ローン完済後には資産性の高い１棟マンションを所有していることになります。
また、部屋数が多いので、その分家賃収入も高額になります。
仮に１部屋の収益が＋１万円だった場合、５０部屋あると、それだけで毎月＋５０万円の収入アップになります。
最初に始めるには難しい１棟マンション投資ですが、最終的には目指したいのが１棟マンションですね！
１棟アパートは物件選びが超重要！
不動産投資の王道と言われているのが１棟アパートですね！
木造や鉄骨の作りで、２階建て、３階建てのものをいいます。
価格帯は２０００万円～
１棟マンションに比べるとグッと安くなり、手を出しやすいのが１棟アパートです。
中級者、上級者に向いている不動産投資となります。
＊初心者向けでない理由は後述します。
空室リスクに強いのも特徴
１棟アパートは部屋数も８～１４部屋前後あるので、どこか１室が空室になったとしても空室の負担を抑えることができます。
たとえば８部屋の１棟アパートで１部屋あたり毎月＋１万円の収益があったとします。
１部屋が空室になったとしても、残りの７部屋で＋７万円の収益が出ているので１部屋空室になってもローン返済は問題なくできるようになっています。
不動産投資で最大のリスクは『空室』です！
家賃収入がなくなっても、ローンの返済は止まることはないので、空室リスクをどう抑えるかが不動産投資の最重要ポイントと言えます。
成功のカギは物件選びで決まる！
１棟アパートの場合、物件の良し悪しで全てが決まるいっても過言ではありません。
ネットなどでよく目にする失敗例の多くは１棟アパートを購入したが入居者がいなくてローン返済ができなくなるパターンです。
１棟アパートは、
- 新築・中古
- ２階建て・３階建て
- 木造・鉄筋
- 駅近・郊外などの立地条件
などなど。
購入する前に、様々な条件を考慮して、徹底的に調べ上げてシミュレーションすることが大切です。
１棟アパートが初心者向けではない理由
前述したように、１棟アパートは物件選びが超重要でしたね！
リサーチ力やシミュレーション能力、経験など。
これらを考えると、初心者には難しいと言えます。
また、不動産投資で失敗している人の多くは１棟アパートによるものです。
割安で利回りが良いとされる物件だったとしても、実際には交通の利便性が低かったり、人口が少なかったりなどの理由で入居率が低いことも考えられます。
不動産投資で失敗した方には申し訳ありませんが、
これから不動産投資を始める人は、『先人から学ぶ』ことで、成功率を高めていくことが重要な考え方です！
初心者は区分マンションからスタート！
区分マンションとは、
１棟マンションのうちの１部屋のことを言います。
１棟マンションでは資金的に手が出なくても、１部屋単位で考えると少額で購入することもでき、初心者にオススメの投資方法になります。
オススメの理由は私も区分マンションを所有しているからです！
初心者にオススメする理由は、多々ありますが何といっても、
私が区分マンションを所有していて、実際に上手くいっているからです！
先ほど、『先人に学ぶ』と述べましたね。
区分マンションは成功率が高く、ローリスク・ミドルリターンの不動産投資なんです！
少額から始められる
区分マンションは５００万円～２０００万円ほどの価格帯で、ほかの不動産投資に比べるとかなり少額で始めることができます。
また、自己資金も１０万円あれば始められることも多く、初心者でもすぐに始められるのも特徴の１つです。
他の不動産投資に比べ、失敗しにくい
区分マンションは駅近などの好条件の立地であっても１５００万円ほどで購入することができます。
ちなみに私が所有している区分マンションの１つを紹介すると、
場所は大阪の難波で、徒歩５圏内に３つの駅があります。
かなり好条件の物件ですよね！
そんな立地の物件でも１６００万円で購入することができました！
土地だけでも億を超えるような立地でも、区分マンションなら少額で購入することもできるんです！
また、これだけ立地がいいと入居者も多く、空室リスクも低く抑えることもできます。
空室リスクは他に比べると高い
初心者向けの区分マンションですが、リスクもあります。
１棟マンションや１棟アパートは部屋数が多く、その分空室リスクも低くなりますが区分マンションは１部屋しかありません。
空室になると、たちまち家賃収入が０円になってしまうんです。
いかに空室リスクを低くできるかが成功のカギになります。
物件数も多く選びやすい
区分マンションは売りに出されている数も多く、自分に合った条件の物件を探すことができます。
立地を含めた、物件選びが不動産投資では最重要なので、選択肢が多いのも区分マンションのメリットの１つとなりますね。
戸建てはあまりオススメできない
不動産投資の代表的な４種類の最後は戸建てになります。
民家を１軒丸ごと貸し出す方法です。
でも、あまりオススメできない投資方法なんです。
現金で購入するのが基本
戸建ては銀行などから融資を受けずに購入するのが一般的です。
戸建ては、収益が低くなりがちなので、銀行から融資を受けると利子で相殺されて利益が生まれにくいんですね。
次の投資に移行しにくくなる
現金で購入することになるため、戸建てを購入すると預金が一気になくなってしまいます。
預金がなくなると、次の物件を購入するための資金もなくなりますし、金融機関かの評価にも響いてしまいます。
これから、不動産投資で収入を増やしていきたいと考えているなら、手を出さない方が賢明な判断と言えます。
リスクが少ないのが魅力
あまりオススメできない戸建て投資ですが、メリットもあります。
戸建ての場合は現金で購入することになるので、毎月のローン返済に追われることは少なくなります。
また、価格帯も５００万円～となっていて、失敗したときのリスクもほか不動産投資に比べて低くなります。
自由度が高く、やり方次第で大きく稼げる
戸建てを丸々購入することになるので、リフォームや増改築の制限も少なくなりますね。
シェアハウスにしたり、民宿として利用するなどやり方次第では伸びしろのある不動産投資と言えます。
プラスα『ＲＥＩＴ』も不動産投資の一種です！
ＲＥＩＴの仕組みは、
不動産投資信託という法人が、投資家から資金を集めて、そのお金で不動産投資をします。
そして、不動産投資で得た利益を投資家に還元してくれるものになっています。
ＲＥＩＴの魅力は、
不動産投資のプロが私たちに代わって投資を行ってくれる
少額から投資できる
大きくはこの２点ですね！
まとめ
不動産投資の代表的な種類は４種類でしたね！
それぞれの特徴をまとめたのが下表になります。
| メリット | デメリット
リスク |
難易度 | オススメ度 | |
| １棟マンション | 多額の家賃収入と高い資産性 | 購入には多額の資金と信用が必要 | 上級者向け | ☆☆☆ |
| １棟アパート | 空室リスクに強く、比較的に低額で始められる | 物件を見極めないと失敗しやすい | 中上級者向け | ☆☆☆☆ |
| 区分マンション | 少額で始められ、失敗しにくい | 空室リスクが高いので資金面での余力が必要 | 初心者向け | ☆☆☆☆☆ |
| 戸建て | 自由度が高く、やり方次第で収益性アップ | 資産を増やしていくことが難しくなる | 初中級者向け | ☆ |
不動産投資の種類を覚え、自分に合った投資方法を決めていきましょう！
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