【2019年10月11日更新】
不動産投資は、まとまった資金がないと始められないと思われていますが、
実は少額（１万円～）から始めることができるんです！
この記事では、
少ない資金で不動産投資をするための方法を５つ紹介していきます！
また、
- 自己資金がほとんどないけど購入できるの？
- １万円で不動産投資って？
- 少額で始めるメリットとデメリットは？
など、少ない資金で不動産投資を始めようとしたときに出てくる疑問も一緒に解決していきましょう！！
不動産投資を少額で始める５つの方法とメリット・デメリットとは？
１万円から投資できるのが不動産投資ですが、方法や種類は様々です。
現物（物件）を直接、購入する方法であったり、間接的に不動産を購入したり、投資したりする方法など。
自分に合った方法を見つけることが、少ない資金で不動産投資を成功させるためのポイントになります。
自己資金１０万円からできる不動産投資
まずは、不動産投資の代表とされる、
『賃貸経営』です。
アパートやマンションを購入して、人に貸して家賃収入を得る方法ですね！
マンションなんて何千万円もするんだから、自己資金１０万円じゃムリでしょ！？
と思うかもしれませんが、方法次第ではいくらでも可能なんです！
ワンルームマンションがおすすめ！
不動産投資で購入する対象は、
- 一棟マンション
- 一棟アパート
- 区分マンション
- 戸建て
この４つが代表的ですね！
この４つのうち、少額で始めるなら、一棟アパートか区分マンションが投資対象になります。
特にワンルームマンションは、都心部に購入したとしても１５００～２０００万円台で購入することができ投資難易度はかなり低いです。
なぜ少額購入できるの？
１５００万円以上もする物件を、自己資金１０万円で購入できる理由は、
金融機関からの融資（ローン）を利用するからです。
結局、ローンか…。
と思うかもしれませんが、
ローンを組める＝収益性が高い！
という方程式ができあがります！
なぜなら、金融機関がローンの審査で重要視するのが、
- 個人属性
- 物件の収益性
この２つだからです！
個人属性とは、勤務先や年齢、年収、信用度などを総合的に見て判断される要素で、審査の土台ともいえる部分です。
一方の『物件の収益性』は、銀行から見た物件の評価そのものです！
銀行はお金を貸してくれますが、ポンポンお金を貸しているわけではありません。
将来にわたって、利子を含めてきちんとお金を回収できるか？をかなり重要視しています。
投資用物件の収益性が高いと判断できれば、貸したお金をきちんと回収できる見込みが高いと言えますよね。
自己資金１０万円だと、物件購入時の頭金としては、あってないようなものです。
それでも、融資をするということは、それだけ収益性が高い物件ってことになるんです。
ローンを組める＝収益性が高い！
となり、少ない資金でも購入できるというわけです！
少額でも、郊外の物件はダメ！
いくら少額で不動産投資ができるといっても、郊外にある物件はオススメできません！
たとえば、郊外に中古の一棟アパートを購入できたとします。
利回りも１０％以上で、かなり魅力的に見えます。
でも、郊外はそもそも需要（人口）が少なく、空室リスクが高くなってしまいます。
家賃収入がなければローンの返済や維持管理費用だって支払えなくなってしまいます。
郊外への投資は少額であっても上級者向けの方法なので敬遠しましょう！
どんな人が少額投資に向いている？
賃貸経営というと、大家さんがいて管理人さんがいて…というようなイメージがありますが、それは専業でやっている人たちです。
地主さんだったり、親から相続した物件を運用している人たちですね！
そういった人たちハッキリ言って少額投資とは無縁の人たちです。
では、どういった人が不動産投資を少額で始めるのに向いているのかというと、
【会社員やサラリーマン】です！
専業で賃貸経営をするのではなく、副業として始める方法ですね！
30代以降で、勤続年数や年収、貯蓄がある程度あれば10万円ほどで不動産投資をはじめられます！
実際に不動産投資をしている人の約半数は会社員や公務員の人たちです。
上記で述べたような人たちは【属性が高い】とされていて、金融機関からの融資も受けやすいため、自己資金が少なくても不動産投資を始めることができるんです！
ぶっちゃけ貯蓄0円でも、属性さえよければ物件を購入することはできますが、リスク対策としても貯蓄を用意してから不動産投資を始めましょう！
300万円が理想的な貯蓄額ですが、100万円でも安心感はあります。
長期的な計画を立てて焦らずに始めることも大切なことなんです。
少額で始めるメリット
少額不動産投資のメリットは、
- 本業への影響が少ない
- 節税できる
- 高い利回り
本業への影響が少ない
少額不動産投資は、『本業があってこその副業』です。
そもそも、少額で不動産投資を始められる理由は、本業がしっかりとしているからでしたよね！
本業ありきの副業なので、本業への影響が少ない不動産投資はサラリーマンにとっては大きなメリットになりますね！
節税できる！
年収500万円のサラリーマンの場合、不動産投資を始めると年間で約18万円ほど節税することができます。
確定申告によって還付され、5月～6月ころに口座に振り込まれることになります。
年間で18万円なので、ひと月当たり15,000円も得することになります。
高い利回りが期待できる
ワンルームマンション投資では、高い利回りは期待できませんが、築年数の古い物件や掘り出し物の物件を購入すると高い利回りが期待できます！
ワンルーム投資よりも難易度は高くなり、初心者の人がいきなり挑戦するのはハードルが高いですが、成功すればそれだけ高利回りで賃貸経営することができ、2軒目、3軒目の物件も早く購入することがっできるようになります。
少額だからこそのデメリット
少額で始めると『投資対象』がどうしても少なくなってしまうデメリットがあります。
＊ワンルームマンション投資なら少額でも投資対象はたくさんあります。
少ないといっても、それだけ購入する物件をじっくりと吟味することができるとも言い換えられますね！
妥協して物件を選んでしまうと、失敗する確率がかなり上がってしまうので、投資対象が少ないことが逆にメリットになることもあります。
また、注意したいのが『不動産投資を始めたらすぐに不労所得でウハウハ』ではないということです！
高い利回りも期待できますが、少額で始めるので、得られる金額も少額になってしまうんです。
築古物件のデメリット
築年数のいった物件はそれだけ『格安』で購入できますが、リフォームやリノベーションなどの修繕費用が思っている以上にかかることもあります。
さらに、お金をかけてフルリフォームしたとしても入居者が見つからなければ意味がありません。
格安だからといって、地方や郊外の築古物件を買ってしまうと損してしまうこともあるので注意しましょう！
少額で不動産投資を始める方法
では具体的に、『少額で不動産投資』を始める方法について解説していきます！
前提条件として年収は400万円以上、勤続年数は5年が目安となります。
この属性だと、金融機関の審査を通りやすく、少額資金で不動産投資を始めることができます。
物件探しは業者に依頼する
ネットで検索すると投資用物件の情報はたくさん出てきますが、自分で探すと効率が非常に悪くなってしまいます。
また、少額不動産投資は専業ではなく副業でやるものなので、自分で物件探しをすると本業へ影響が出てくることもあります。
その道のプロ（不動産業者）に依頼して物件をいくつか紹介してもらいましょう！
業者を探して依頼するのも良いですし、一括資料請求サイトを利用するのもありですね！
シミュレーションは何度もする
自己資金10万円という少額ではじめるといっても、購入する物件は数百万円～数千万円です！
そう考えると少額だから～という楽観的な考え方はできないですよね！
不動産業者に依頼するとシミュレーションした結果を教えてくれます。
その内容をしっかりと確認するとともに、シミュレーションに誤りや見落としがないかも確認しましょう！
同時に確認できるだけの知識を付けておく必要もありますね！勉強は継続が大切です！
資金計画をしっかりと立てる！
少額で始められるといっても、数百万円以上のローンを組むことになります！
毎月のキャッシュフローはもちろん、定期的に発生する修繕費の積立や、空室がでたときのための貯蓄も出来る限り用意しておきましょう！
出口戦略や最終目標を決める！
不動産投資では長期保有によるインカムゲインが大切ですが、売却も重要なんです！
また、最終目標をしっかりと決め、計画をたてることも大切になります。
少額投資でも利益を最大化する方法
ここでいう少額投資とは、築古物件です！都内のワンルームマンション投資には当てはまらないので間違えないようにしてくださいね。
築古物件は格安で購入できることが大きな魅力ですが、築年数が古いため、入居者を募集してもなかなか決まらないのが難点です。
そこで、リノベーションやリフォームを行い資産価値を上げたり付加価値をつけることで利益を最大化することができます。
壊れたところを修理するだけでなく、間取りを変えたりキッチンやバスルームを変えたりするなどして魅力的な物件にすると、家賃を高めに設定しても入居者も集めることができます。
築古物件を購入するときは、物件価格とリフォーム費用も考慮して利回りや資金計画を考えていきましょう！
競売物件なら相場の６～７割で購入可能
ここからは、通常の不動産投資とは少し違った少額投資方法を紹介していきます！
競売物件とは、裁判所に差し押さえられた物件のことで、相場よりも３～４割程度安く購入することができます。
これだけ聞くと、魅力的な物件に感じますし、以前は注目を集めた投資方法です。
でも、
冷静になって考えてみてください。
賃貸経営が上手くいってたら、そもそも裁判所に差し押さえられることはないはずです。
それに、差し押さえられる前に売ったほうが相場の価格で売れるはずです。
このように考えるとわかってくると思いますが、
競売に出されている物件は、何かしらの問題を抱えているんです！
- 空室が多い
- 相場の値段では買い手が見つからない
- 立地が悪い
などの理由が考えられますね。
３～４割引きで購入できるとはいえ、安易に購入すると失敗する可能性が高いのでオススメはできない少額投資になります。
不動産投資信託（REIT）を利用する
REITは投資信託と似ている金融商品です。
投資信託は、投資家からお金を集めて、投資家の代わりに株式や債券などに投資する仕組みになっています。
もちろん投資信託でもREITを扱っていますね！
REITも投資信託と同じように、投資家からお金を集めて、投資家に代わって投資をする仕組みになっています。
違うのは、投資対象が『不動産』という点です。
REITのメリットは？
１番のメリットは、１万円から不動産投資ができることです。
通常は、何千万円というお金が必要な不動産投資でも、REITを利用すれば少額で投資できるんです。
また、REITは株式などの配当金に比べて、分配金が多いという点もメリットです。
＊投資信託では配当金のことを分配金といいます。投資で得た利益を、投資口数に応じて投資家に配るから分配金といいます。
その他のメリットは、
- 換金しやすい
- 不動産投資のプロが運用する
現物（物件）を所有していても、すぐに売却して現金化するには時間がかかりますよね。
でも、REITなら株と同じように換金することができます。
また、実際にどの物件に投資するのかを決めるのは投資のプロです。
不動産投資に関する専門的な知識が高くなくても、不動産投資を始められるのもREITのメリットです。
デメリットはあるの？
もちろんREITも投資ですからデメリットやリスクはあります。
- 元本保証ではない
- 手数料がかかる
- 投資信託が倒産する
- 不動産投資をしている実感がない
などがあげられます。
元本保証については、現物（物件）でも同じことですが、投資した金額が保証されているものではありません。
購入時よりも値下がりすることは普通にあります。
投資信託が倒産することを『デフォルト』と言いますが、上手く運用できてないなどの理由からデフォルトする可能性もあります。
あとは、不動産投資をしているという実感がわきにくいですね。
物件に対して投資していると、
『不動産投資してるわ～』ってなりますが、REITに投資していると『投資してるわ～』という感覚になります。
レバレッジを効かせることができない
REITは１万円から購入することができますが、銀行から融資を受けて購入するのではなく、あくまでも自己資金で投資することになります。
レバレッジを効かせて、資産を一気に増やすという方法は取りにくくなります。
不動産小口化はＲＥＩＴに似てるけど違うもの！
ＲＥＩＴに似たものとして、『不動産小口化商品』があります。
仕組みはほとんどＲＥＩＴと同じで、投資家みんなでお金を出し合って不動産を購入する仕組みになっています。
不動産が小口化されているので、安く購入することができますね。
ＲＥＩＴとの違いは、
口数に応じて、実際に不動産を所有できることです。
不動産を所有するメリットはあるの？
１番のメリットは、節税です。
現物（物件）を所有する場合と同じように減価償却することができるので節税することができるんです。
ＲＥＩＴは、不動産投資をしている実感はありませんが不動産小口化商品なら実感がわいてきますね！
流通量はまだまだ少ない
不動産小口化商品は、まだまだ流通量が少なく、条件のいい案件があってもすぐに売り切れてしまいます。
こまめにチェックして、いい案件を見逃さないようにする手間もあります。
３つのタイプがある
不動産小口化商品には、
- 匿名組合型
- 任意組合型
- 賃貸型
この３つのタイプがあります。
| 所有権 | 所得の種類 | 投資方法 | |
| 匿名組合型 | なし | 雑所得 | 現金を組合に出資 |
| 任意組合型 | 有り | 不動産所得 | 現物（物件）を組合に出資 |
| 賃貸型 | 有り | 不動産所得 | 共有持分権を組合に出資 |
この表からわかる通り、
減価償却ができるのは、任意組合型と賃貸型の２種類になります。
所有権のない匿名組合型は減価償却をすることによる節税はできなくなります。
小口化されても１口１００万円ほど
少額で不動産投資ができるとはいえ、１口１００万円が相場の価格です。
他の少額投資に比べるとかなり高額になってしまいます。
クラウドファンディングも少ないお金で投資できます
クラウドファンディングも、
ＲＥＩＴや不動産小口化商品と似ていて、少ないお金で不動産に投資することができます。
↑コチラのサイトを覗いてみるとわかりますが、
様々な案件が紹介されていて、自分で投資したい物件を選ぶことになります。
オンライン上で不動産投資ができるので、今までの不動産投資に比べるとかなり身近になりますね。
１万円から出資することができるのも魅力の１つです。
また、ＲＥＩＴとは違い金融機関が仲介しないので、余計な手数料等も発生しません。
注意したいポイントは？
クラウドファンディングで特に注意したいのが、
信用できる案件に出資し、リサーチを怠らないことです。
ネットだけで不動産投資ができるのが魅力ですが、手軽さゆえにきちんとリサーチをしないケースもあります。
不動産投資を成功させるポイントは、やはり物件の確認や周辺環境のリサーチです。
写真だけ見ると良く見える物件でも現地で見てみると写真と若干ちがっていたり、周辺環境がよくないこともあります。
また、クラウドファンディングで誰でも簡単に出資を募ることが可能になったので、その人が本当に信用できるのかも見極める必要があります。
クラウドファンディングで不動産投資をするなら、安心できる大手の会社を利用するようにしましょう！
少額とはいえ、自分の大切なお金です！
少額投資はワンルームマンションが有利！
少ない自己資金でできる不動産投資を５つ紹介してきました！
まとめると、
| 必要な資金 | 空室リスク | レバレッジ | 難易度 | |
| ワンルームマンション | １０万円～ | 有り | ◎◎ | 低 |
| 競売物件 | １０万円～ | 有り | ◎◎◎ | 中 |
| ＲＥＩＴ | １万円～ | 低い | ◎ | 中 |
| 不動産小口化商品 | １００万円～ | 有り | ◎ | 高 |
| クラウドファンディング | １万円～ | 有り | ◎ | 中 |
上記のようになりますね。
この中でもワンルームマンションがオススメです！
- 難易度が低い
- 少ない自己資金
- レバレッジを効かせられる
この３つがオススメ理由です。
少額投資の中でも高い利回りが魅力！
ワンルームマンションの相場は、都心部でも中古であれば１５００万円～２５００万円ほどで購入が可能です！
不動産投資で１番のリスクになるのが『空室リスク』ですが、都心部であれば空室リスクをかなり低くすることができるんです！
都心部は人口密集地ですし、単身赴任者が非常に多いですよね。
つまり、ワンルームマンションとの相性がバツグンに良いんです。
また、自己資金が１０万円あれば十分に購入することができますし、利回りも他の少額投資に比べると高くなりやすいのも特徴です。
なぜ、少ない自己資金で投資できるの？
銀行の融資を受けるために重要なポイントは『個人属性』です！
年齢や職業等で決まってくるのですが、サラリーマンや公務員の人は、個人属性が高く融資を受けやすいんです！
特に年収５００万円台であればほとんどの場合でスムーズに融資を受けることが可能です。
低資金で不動産投資をするなら、効率のいいワンルームマンションがおすすめなんです！
まとめ
１万円という少額でも十分に不動産投資ができることがわかりましたね！
中でも、ワンルームマンションは筆者オススメの方法です！
私自身、現在３件のワンルームマンションを所有していて、自信をもってオススメできると確信しているからです！
不動産投資は現物（物件）だけでなく株式投資のような感覚で始めることもできるので自分に合った投資スタイルを見つけていきましょう！
ワンルームマンション投資に興味を持ったなら、Oh!Ya(オーヤ)などのサイトで資料を請求してみるとイメージしやすくなるのでオススメです！
