不動産投資はやめとけ!リスクは13個で危険がいっぱい?

不動産投資はやめとけ!リスクは13個で危険がいっぱい?

【2019年10月11日更新】

節税、年金対策、不労所得など。

不動産投資には『美味しそう』なワードがたくさん散りばめられていますね。

ですが、

不動産投資は多くのリスクを抱えています!

そのリスクを理解した上で、『それでも不動産投資をやりたいんだ!』

という人だけが、始めるべき資産運用です!

これから13個のリスクを紹介していきます!

そのリスクをしっかりと理解した人だけが不動産投資をやるべきで、納得いかない人やリスクを許容できない人は不動産投資をやめておくべきです!

リスクを理解せずに不動産投資をするのは絶対にやめとけ!

これから不動産投資のリスクをどんどん紹介していくので覚悟しといて下さいね。

リスクを知ると、不動産投資に不安を覚える人が大半で不動産投資から手を引く人も多いですが、

私は不動産投資をしていて、2019年9月時点で3つの物件を所有しています。

たくさんのリスクがあるにも関わらず、不動産投資をしているということは、それだけ『旨味』があるからなんです!

リスクを知って悲観的になるのではなく、リスクを知ってしっかりと対策する方法を学ぶことが重要なんです!

それでは、本題に入っていきます!

空室リスクは最も対策すべき!

不動産投資で1番のリスクともいえるのが『空室リスク』です!

利回りが最高の物件を購入しても『空室』になってしまうと家賃収入は0円です!

例えば、1,500万円のワンルームマンションをフルローンで購入したとします。ざっくり月々の返済は5万円弱になります。

この5万円は、入居者がいるときは家賃から支払うことになるので、自分自身の負担はありませんが、空室になってしまうと自分の給料から支払うことになります。

ちょっと考えてみてください!

給料から毎月5万円が引かれることになるんです!この出費にどれくらい耐えることができるでしょうか?

フルローンを組むということは、それだけ貯蓄に回すだけの『余剰資金』がないからだと思います。

数か月は耐えることができるかもしれませんが、それ以上の期間が『空室』になってしまうと、最悪の場合は差し押さえや自己破産の可能性だってあります。

頭金はできるだけ用意し、『空室リスク』が低い物件を購入することが不動産投資の成功確率をアップさせるう方法なんです!

ワンポイントアドバイス
都心や駅徒歩10分圏内の物件は、需要があるので空室リスクが少なくなります!狙うは都心の駅近です!

金利上昇のリスク

現在は超低金利の時代で、お金を借りやすい状態になっています。

そのため、金融機関からも低金利でローンを組むことができ、物件を購入するハードルが下がり不動産投資が以前よりもずっと身近な投資方法になっていますね!

投資用の住宅ローンも金利は2%を切っている金融機関が大半で、私も1.9%ほどの金利でローンを組んでいます。

金利は『利回り』に直結するもので、シミュレーションやキャッシュフローを考えるときに重要な数値になってきます。

金利上昇の影響
1,500万円、35年ローンで計算した場合、 金利1.9%⇒毎月の返済額は約48,000円 金利3%⇒毎月の返済額は約57,000円 金利5%⇒毎月の返済額は約75,000円

金利が急激に上昇することは考えにくいですが、もしも金利があがった場合は上記のように大きく返済額が上昇してしまいます。

現在の低金利では利益が出ていても、金利上昇により一気に計算が崩れることもあります。

とは言いつつ、楽観的に見ると日本の低金利は実は20年以上も続いています。毎年のように金利上昇リスクと言われていますが実際は金利が上がる気配はありません。

大切なのは、低金利なのにキャッシュフローがギリギリになってしまう物件を購入しないことです。

家賃低下のリスク

不動産業者が提案してくるシミュレーションの多くは『未来永劫、家賃が下がらない』という条件で計算されているものです。

新築物件や築浅物件は家賃が高く、下がりにくいですが、30年後も同じ家賃で入居者が見つかるでしょうか?

築5年で購入した物件は築35年の物件になっています。

しかし、ローン完済までは数年ありますし、『老後の年金対策』として購入したのに、入居者がみつからず、固定資産税などのコストばかりが発生してしまう負の不動産になってしまうこともあります。

どんなに良い物件でも、どんなに立地に優れた物件でも『家賃は絶対に下がります!』

最初から最後まで発生する税金リスク

不動産投資は、

【物件を購入して、賃貸経営して、手放す】

最初から最後まで『税金』が発生します。

物件購入時は不動産取得税

物件を購入して、数か月すると税務署から『不動産取得税』に関する書類が郵送されてきます。

不動産取得税は、その名の通り不動産を取得したら発生する税金です。

取得したらすぐに発生する税金ではないため、

不動産業者のなかでも、不動産取得税のことを最後まで黙っている業者もあります。

税額は固定資産税評価額によって決まるので、一概には言えませんが1,500万円の区分マンションを購入したときは約10万円ほどでした。

不動産所有中は固定資産税

不動産は持っているだけで税金が発生します。

固定資産税は年間で4回支払うことになります(複数期分をまとめて支払うことも可能)。

この固定資産税もなかなか馬鹿に出来ない金額を請求されることになるので、シミュレーション時は漏れがないようにしっかりと確認しておきましょう!

売却時は譲渡所得として、所得税が発生

売却によって得た利益は『譲渡所得』として扱われ所得税の対象となります。

不動産は高額のため所得税も高額になってしまいます。

死んだら相続税の対象

生命保険代わりに不動産投資をする人もいますが、不動産を相続するときは相続税の対象となります。

  • 不動産購入時
  • 所有時
  • 売却時
  • 相続時

不動産は全てのシーンで税金が発生するんです!

税金に関するリスクっもしっかりと理解しておかないと思わぬところで出費が重なることもあります。

売却でも損するリスクが…

不動産投資は長期保有をして安定的に家賃収入を得ることが大切ですが、出口戦略(売却)も重要なんです!

出口から逆算する”プロ”の不動産投資術!

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不動産売買は素人には難しくプロがやるもの!

と言われていますし、私もその意見に同意です。

だからといって売却を考えないのはキケンですし、損する可能性は非常に高くなります。

売却によって利益が出たり、売却してさらに条件の良い物件を購入するなど臨機応変に投資していくことが不動産投資を加速させるために必要なことです。

しかし、

売却によって損する可能性だってもちろんあります。

特に注意したいのが不動産を所有してから売却するまでの期間です。

ワンポイントアドバイス
売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えると短期譲渡所得となり税率は20%になる。5年未満だと税率は39%にもなります!売却するなら5年以上は所有しましょう!

物件を所有する前から売るときのことを考えても…

というように考える人もいるかもしれませんが、出口を意識して物件を選ぶことにより不動産投資の成功率を高めることにもつながります!

火災や天災によるリスク

私たちがどんなに気を付けていても起きてしまうのが、火事や地震による被害です。

火災保険や地震保険に入っていれば安心!

と言う人もいますが、これらの保険料は大きな経費になってしまいます。

賃貸経営の利回りを低くしてしまう要因ですし、物件購入時は見落としやすい項目でもあります。

利回りやキャッシュフローを考えるときは、保険料も合わせて計算しましょう!

借入(ローン)をするリスク

不動産投資は数百万円や数千万円の元手がないとできないイメージがありますが、実際には10万円もあれば2,000万円程度の物件なら購入できます。

少ない元手で購入できてしまうので、勘違いしてしまいますが、

購入=数千万円の借金

となります。

『カードで洋服買いすぎちゃった!』

とは全く次元の違う借金額です!

ローンの返済ができなければ差し押さえや自己破産の可能性もあります。

数千万円単位の借金をすることを深く考えて物件購入を検討しましょう!

修繕費用にかかるリスク

一戸建てやマンション、アパートは種類に関係なく定期的に修繕する必要があります。

私も先日、水回りの修繕で8万円ほどかかってしまい、予定外の出費となってしまいました。

毎月の家賃収入から計画的に修繕費を積み立てていれば、いざというときに苦労しなくなりますね。

しかし、中古物件には注意が必要です。

不備が発生したときや、定期的にしっかりと修繕をしている物件は多額の修繕費が発生することが少ないですが、なにも修繕していないような物件は、予想外の修繕費が発生することがあります。

一般的に物件は10年周期で比較的おおきな修繕が必要となります。

不動産投資の素人や初心者は『修繕費』に対する知識が少ないので、大規模修繕が発生するまえに売ってしまおうという先輩投資家に物件を掴まされることもあります。

中古物件は価格も安く、高い利回りが期待できますが、修繕費についてもしっかりと確認して利回りを計算するようにしましょう!

手数料リスク

不動産投資は『手数料』が多く、しっかりと理解しておかないとキャッシュフローがパンクする可能性だってあります。

手数料はいたるところで発生して、

  • 不動産購入時の仲介手数料
  • 不動産売却時仲介手数料
  • 入居者募集時仲介手数料
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 登記時の司法書士への報酬
  • 管理委託手数料
  • 修繕積立金
  • 管理費用
  • サブリース費用

これでもかってくらい手数料や費用が発生します。

さらに上記に加えて『税金』もいたるところで発生します。

税金や手数料、費用をしっかりと把握しておかないとキャッシュフローや利回りの計算はアテにならないものになってしまいます。

時間の損失リスク

不動産投資は、管理などを業者に委託するので手間がかからないとされていますが、

物件購入時の手続きや、確定申告など、各種手続きは非常に時間がかかってしまいます。

特に、確定申告は慣れていないと必要書類を準備するだけでも一苦労です。

家族との時間や、本業への影響もあるので『片手間で楽に稼げる』とは考えていると痛い目にあいますね。

賃料未払いや入居者とのトラブル

空室じゃなくでも、家賃が未払いになるリスクがあります。

空室であれば新たな入居者を探すことができますが、家賃未納の場合は新しい入居者を探すこともできません。

さらに『借地借家法』により、私たちオーナーが強制的に退去を命ずることが非常に難しいのが現状です。

また強制的に退去させようとすると、相手方から訴訟を起こされる可能性もありますし、裁判になる可能性もあります。

つまり、空室よりも家賃未納のほうが厄介なんです。

さらにさらに、入居者間のトラブルや近隣住民とのトラブルのリスクもあります。

物件購入時は、物件だけでなく近隣住民や近所の治安も確認して、トラブルを起こさないようにすることが大切です。

遠方であっても、『Googleストリートビュー』を使えば物件の周辺状況も確認することができます。

数千万円の買い物をするんですから、これくらいの手間は絶対に惜しんではいけません!

悪質な業者につかまるリスク

空室リスク対策と並んで重要なのが『業者選び』です!

  • 不動産投資はあやしい
  • サギに合いそう
  • 無理やり購入させられる

などの悪いイメージがあるのも悪質な業者による影響です。

私は悪質な業者にあたったことはありませんが、ネットで調べてみたり、たまにニュースで話題になったりもしています。

どの業界にも悪質な業者はいるもので、不動産業者の中にも悪質な業者はいます。

特に、『反社会勢力』と『不動産』は繋がりがあるイメージがあります。

私は、そちらの人と関わりがないので詳しいことはわかりませんが、やはりイメージとしては強いものがあります。

また、詐欺や購入を強要するといった直接的な行為がないにしろ、

  • 重要な事項の説明を省く
  • 不利な情報やデメリットを説明しない
  • 表面だけの利益しか説明しない

など、こういった業者も『悪質』な業者と変わらないと個人的には考えています。

この記事では、ひたすら不動産投資のリスクを解説しているので、この記事に書かれていることを説明してこない業者は警戒しましょう!

不動産投資にデメリットよりも大きなメリットがあれば、しっかりとデメリットを説明してくるはずです!

そうでない場合は、物件になんらかの不備やリスクが潜んでいる可能性もあります。

個人情報の漏洩リスク

不動産を取得すると『登記』をします。

そして、登記簿には『所有者の住所』も記載されることになるんです。

この登記簿は誰でも閲覧することができ、簡単に個人情報が漏洩してしまうんです。

私も物件を購入してから、自宅に不動産業者から頻繁に郵便物が届くようになりました!

実際に業者に確認してみると、

『登記簿を確認して送りました』と言われ、簡単に個人情報が洩れているんだなぁと痛感しましたね。

また、不動産業者同士で『名簿』の売買が行われています。

親しくなった不動産業者の人に聞いたところ、電話番号1件が数百円で売買されているそうです。

『自分の給料で名簿を買ってるからキツイっす!』

と言ってましたが、こんなにも簡単に個人情報が売買されていることに驚いたのを今でも覚えています。

デメリット
不動産投資を始めると、ほぼ確実に個人情報が業者内でやりとりされるので覚悟が必要です!

今では、不動産業者を論破できるくらい知識がついてきたので、業者からの電話が『自分の知識を試す場』と考えるようにしていますが、正直いって鬱陶しく感じることもあります。

リスクを許容できないならやめるべき!

ここまで『13個のリスク』を紹介してきました。

これだけ立て続けにリスクを聞かされると不動産投資の魅力がわからなくなったかと思います。

しかし、私はこれだけのリスクを理解したうえで不動産投資をしていますし、多くの投資家もリスクを承知のうえで投資をしています。

なかにはリスクを理解せずに物件を購入してしまう人もいますが、そういう人たちは高い確率で失敗し後悔してしまいます。

  • リスクを理解していない
  • リスクを許容できない
  • リスク以上のメリットを感じない

上記に当てはまる人は不動産投資をやめるべきです!

人間は損をすることを非常に嫌う生き物です。

メリット>デメリット

このように、メリットのほうが大きくても損する可能性があると躊躇ってしまうものです。

しかし、不動産投資も『投資』の一種です。

リスクがない投資や美味い話はありません!

『やめとけ!』と言われる理由は?

妻や両親、上司や同僚に『不動産投資はやめたほうがいい』と言われたことがあったり、聞いたりしたことがあると思います。

でも、ちょっと考えてみてください!

不動産投資はやめとけ!と言っている人は実際に不動産投資をしている人でしょうか?

不動産投資に真剣に取り組んだ経験がある人が『やめとけ』と言うのは説得力もありますし、本当にやめとくべきだと受け止めることも必要です。

しかし、大半の人はやったこともないのに『やめとけ』と言っている人たちです。

前述したように、リスクがない投資はありませんし、もしあったなら、それは詐欺です!

リスクはもちろんありますし、失敗する可能性ももちろんあります。

大切なのは、

リスクを理解して対策をしっかりとすることです!

  • なんとなく失敗しそう
  • 騙されたり詐欺にあいそう
  • まぁ、うまくいかにだろう

『不動産投資はやめとけ』と言っている人は曖昧な知識や感覚でやめとけと助言しています!

私は3軒の物件を所有していて、不動産投資をしていますが『やめとけ』と感じたことはありません。可愛い後輩に相談されたときも『やめとけ』とアドバイスした記憶もないですね。

もちろん、『借金で首が回らないから不動産投資で一発逆転したい!』、『仕事やめて不労所得が欲しいから投資する!』なんて考えの人にはハッキリと『やめとけ!』と言いますが…。

まとめ

家賃収入で楽して生活!

なんて言われることもありますが、不動産投資は考えている以上に大変ですし、ストレスも大きいです。

入居者がいるときでも、『来月には引っ越してしまうかも』というストレスを感じますし、入居者がいないと焦りとイライラも募っていきます。

また、お金にルーズな人やリテラシーが低い人は不動産投資には向いていません。

確定申告では領収書などの細かい書類も必要になります。

ということで、マメな性格の人ほど向いていると言えます。

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