REITのメリットとデメリットとは?不動産投資は誰でもできるんです!

REITのメリットとデメリットとは?不動産投資は誰でもできるんです!

不動産投資は、まとまった資金が必要で、不動産や税金などの専門的な知識が必要です。

長期的にインカムゲイン(収入)を得ることができ不労所得の代名詞ですが、大きなリスクがあり、なかなか手を出せない投資だと思います。

REITのメリットとデメリットとは?不動産投資は誰でもできるんです!

REITを活用すれば、誰でも少額で、さらにリスクも小さく不動産投資をすることができるんです。

そんなREITと不動産投資を比較して、メリットとデメリットをわかっておきましょう。

不動産投資とは?

不動産投資とは、マンションやアパートなどの実物不動産を購入して、転売や賃貸として運用して利益を狙う方法です。

大きなリターンを期待できる反面、大きなリスクと様々なハードルがあり、手軽に始められるものではありません。

まず最初のハードルは資金です。

不動産投資のハードルは3つあります。

投資信託などに投資する場合、ネットを使えば100円からできますが、不動産投資はそうもいきません。

マンションを購入して運用しようとすると、規模にもよりますが、億単位の資金が必要になります。もちろん個人でこれだけの資金を準備することは難しいので、銀行などで融資を受けて資金を用意することになります。

高額な融資を受けるためには、それなりの職についていることが重要になってきますし、簡単に融資を受けられるわけではありません。

審査をパスして融資を受けられたとしても、賃貸収入が想定よりも下回った場合、返済ができなくなる可能性もあります。

専門的な知識が必須

資金を用意できたとしても、購入する物件の選定は非常に難しく、絶対に失敗できないポイントです。

どれくらいの稼働率になるのか?利便性はどうなのか?周辺の環境はどうなのか?入居者はどのような世代でどのような家族構成になるのか?デザイン性はどうなのか?

などなど。物件を選ぶポイントは無数にあり、素人が自分の感性で選ぶと失敗する確率がグッと高くなってしまいます。

また、不動産だけではなく税金に関する知識も身につけておかなければなりません。

このように、幅広い知識を身につけておかなければ不動産投資に手を出すことをオススメできません。

購入後の管理やメンテナンスはどうするのか?

資金を用意しいて、物件も決まってもまだ越えなければならないハードルはあります。

物件を購入後の入居者の募集や日々の管理やメンテナンスをどのように行うかというハードルです。

不動産投資に必要な資金は、物件の購入費用だけでなく、税金や維持管理費など様々です。

 

このように、不動産投資には、越えなければならない大きなハードルがあります。

不動産投資のメリットは?

非常にハードルの高い不動産投資ですが、仮にハードルを全て乗り越えた場合のメリットはとても大きなものになります。

不労所得

最大のメリットが長期間のインカムゲイン(収入)です。

毎月、一定額の収入を受け取ることができますし、老後の備えとしても申し分ありません。

また、家族がいる場合には生命保険の代わりにもなります。

残された家族に物件からの賃貸収入を残すことができますし、まとまったお金が必要ならば売却することもできます。

インフレに強い

日本は過去20年ほどデフレが続いていましたが、アベノミクスの影響もあり、現在インフレに向かっています。インフレとは物価が上昇する状態のことですね。

インフレ時には、物価の上昇に伴い、不動産の価格も上がっていきます。

東京オリンピックも控えていて、不動産価値の上昇の可能性が高いため不動産投資は大きなリターンを得るチャンスがあるといえます。

レバレッジを効かせられる

レバレッジとは『てこ』のことで少ない力で大きな力を得ることができるものです。

不動産投資でいうレバレッジとは、

少ない元手(500万円程)で、大きな融資(1億円)を受けてローンを組み、毎月1000万円のリターンを得ることが可能ということになります。

相応のリスクやストレスはありますが、大きなお金を得ることができる不動産投資にはそれだけのリターンがあるんです。

REITとは?

ここまでは、実物の不動産に対し、大きな資金で投資する方法を紹介してきましたが、ここからはREITについて紹介していきます。

REITも不動産投資のことで、大きな特徴つして、少額で不動産投資をできるという点です。

前述したように不動産投資には多額の資金が必要ですが、REITは個人が気軽に始めることができるんです。

REITの仕組み

REITは投資信託と同じ仕組みになっています。

違うのは、運用する商品が株や債券ではなく不動産という点です。

不動産投資信託という法人が、複数の投資家(私たち)から資金を集め、その資金で不動産に投資をしています。

そこで得た利益を分配金として投資家である私たちに還元してくれる仕組みになっています。

REITによる不動産投資では、不動産を運用するのは信託会社で、私たち投資家が購入するのは有価証券になります。そのため、少額でも不動産投資ができるっていう仕組みなんです。

目利きはプロが行う

不動産投資の大きなハードルの1つに、専門的な知識が必要と書きましたが、REITを利用すれば、不動産や税金に関する専門的な知識が必要ありません。

不動産を選び、運用するのは、信託会社のプロが行うからです。

さらに、運用する不動産も複数あり、資金を分散して運用するため、REITは低リスクの不動産投資と言われています。

他の投資信託に比べリターンが大きい

株の配当金などと比べると、REITの分配金は多くないやすいです。

理由は、投資信託が運用によって得られた利益には法人税が課せられます。よって、投資家に対する配当金は、『利益ー法人税=配当金』という形になります。(信託報酬や手数料等は考慮していません)

しかし、REITの場合、賃貸などで得た利益の90%以上を分配金として支払うといった条件を満たせば税金が免除されるんです。

そのため、REITは他の投資信託に比べ、分配金が多くなりやすいと言われているんです。

流動性が高い

実物の不動産に対する投資は、流動性が低くなります。

物件などの不動産はすぐに売って現金にすることが難しいですし、物件を転用するのも簡単にはできません。

しかし、REITによる不動産投資では購入するのはあくまで有価証券です。

REITも株と同じうように市場で売買して、すぐに現金化することができるため、流動性が高いと言えます。

REITのデメリット

メリットがあればデメリットがあるのが世の常です。

もちろんREITにもデメリットはあります。

不動産投資なのに現物がない

実物の不動産に対する投資では、不動産を現物で手に入れることが出来ます。

自分のライフプランによっては、自分自身で利用することもできますが、REITの場合は不動産投資といっても購入しているのは有価証券なので、現物の不動産を手に入れることができませn。

不動産投資信託が倒産した場合

REITは上場していますが、倒産もしくは、上場を廃止された場合は大きな損失を被る可能性があります。

上場が廃止された場合は、取引を行うことが難しくなりますし、倒産した場合は大きな損失にもなります。

実物の不動産投資では、管理会社が倒産したとしても、次の管理会社を探せばいいのですが、REITの場合はそうもいきません。

倒産した場合は有価証券がただの紙切れになる可能性だってあります。

元本保証ではない

当たり前のことですが、REITは元本が保証されていません。

信託会社の運用次第で、利益や損失は変わっています。

ということなので、信託会社選びはとても重要になってきます。

不動産投資の際の物件選びと同じってことですね。

被災した場合

不動産ですので、地震や火災などにより、不動産の価値が下がったり、分配金が下がったりします。

これは、実物の不動産投資と同じですね。ただし、損失ははるかに小さくできるため、デメリットというよりもメリットと考える方がいいのかもしれません。

iDeCoやNISAでREITを始めよう

iDeCoやNISAでもREITをはじめることができます。

この2つの制度は節税という観点から非常に有利なものなので、少額でREITを始める場合は活用しましょう。

ちなみに少額といっても年間数十万円ほどなので、初心者の場合は十分な限度額と言えるでしょう。

これらの記事でiDeCoとNISAの基礎知識をつけることをオススメします。

基本がわかったら、

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コチラの記事を参考に、どちらの制度を利用してREITを始めるかを検討しましょう。

まとめ

不動産投資による不労所得は、多くの人が1度は憧れたものかと思います。

しかし、まとまった資金が必要だったり、リスクも大きいので、なかなか手を出せずに諦めていた人も多いと思います。

でも、REITを利用すれば少額から手軽に不動産投資がでいますし、他の投資信託よりも分配金が多いといったメリットもあります。

REITに興味を持っていただけたなら、必ずデメリットをしっかりと理解して、投資を始めてみましょう!

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