不動産投資で発生する固定資産税の目安や計算方法は?

不動産投資で発生する固定資産税の目安や計算方法は?

不動産投資を始めると毎年発生するのが『固定資産税』です!

キャッシュフローの計算でも重要ですし、利益にも直結するもので、不動産投資が上手くいくかどうかが決まると言っても過言ではありません!

そんな固定資産税ですが、目安としては、ワンルームマンション一戸で年間5万円前後が相場です。

意外と少ないと思った人もいるでしょうが、一か月に換算すると約4,000円です!

ワンルームマンション投資で得られる利益は通常1万円以下なので、固定資産税が利益に占める割合は、実はかなり大きいものなんです!

また、5万円が相場とされている固定資産税ですが、あくまでも『相場』です!

物件や土地の面積によって変動しますし、『固定資産税評価額』によっても税額は大きくかわります!

不動産投資をするなら絶対に知っておくべき知識なので、この記事をきっかけに固定資産税について、しっかりと勉強していきましょう!

不動産投資で発生する固定資産税の目安や計算方法は?

固定資産税とは?

固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有しているだけで発生する税金のことです。

更地の土地も、空室の家も、赤字が出ている賃貸経営でも。

どんな状況でも発生するのが固定資産税です。

固定資産税は、各市区町村が徴収していて、国税というわけではないんです。

税率は、国が基準として1.4%というように示していますが、各市区町村で自由に決めることができます。(といっても1.4%以下の税率の市区町村はありませんが)

ワンポイントアドバイス
固定資産税は、土地や建物を所有しているだけで発生する税金のことです!

固定資産税はいつ支払う?

固定資産税は、その年の1月1日時点での土地や建物の所有者に対して、毎年春ころに『納税通知書』が送付されます。

一括で支払うか、年4回に分けて支払う方法の2種類から選らぶことができます。

納税通知書には支払い用紙も同封されていて、1回払いの用紙と、4回払いの用紙が同封されています。

どちらの用紙を使うかは自由に選べるので、特に手続きすることなく一括払いと年4回払いを選べます。

都市計画税と固定資産税の関係は?

固定資産税と同じく、土地や建物を所有しているだけで発生するのが『都市計画税』です。

ただし、全ての物件や土地に課税されるものではなく、『市街化区域』に土地や建物を所有している人にだけ課せられる税金です。

市街化区域とは?
すでに市街地である区域や、これから10年以内に市街化を進めていく地域のこと。都市計画税は上下水道や道路の整備に使われる。

市街化区域のほかに、『市街化調整区域』と呼ばれる地域もあります。

この地域は、意図的に市街化をしない区域のことです。

市区町村にとっては、人が少ない地域に新たに上下水道を整備したりなどのインフラを整えるのはお金がかかりすぎて喜ばしいことではありません。

市街化調整区域にすることで、建設条件を厳しくしたりなどして市街化を調整しているんですね。

都市計画税はいつ支払う?

固定資産税に合算されるので、『納税通知書』に記載されている金額が、

【固定資産税+都市計画税】になっています。

ですので、支払時期や方法も固定資産税と同じです!

税額はどれくらい?

都市計画税は、【固定資産評価額×0.3%】で計算されます。

つまり、市街化区域に土地や建物を所有していると、

【固定資産評価額×1.7%】の税金が発生することになります。

ちなみに、都市計画税は0.3%という基準を国が示していますが、各市区町村で自由に税率を決めることができます。

都市計画税は、固定資産税と違い各市区町村で税率がビミョーに違うので、自治体のホームページで調べてみましょう!

税額は固定資産税評価額で決まる!

気になるのは、税額がどのように決まり、どのくらい支払うことになるのか?ですよね!

固定資産税は【固定資産税評価額×税率1.4%】で計算されます。

固定資産税評価額って?

固定資産税評価額は3年に1回、各市区町村が評価額を決めていて、

評価額は、不動産取得金額の70%が目安となるので、1,500万円のワンルームマンションなら、

1,500万円×70%=1,050万円となります。

この評価額は固定資産税の計算に使われるだけでなく、

  • 不動産を購入したときに発生する【不動産取得税】
  • 不動産を取得するときに発生する【登録免許税】

この2つの税金の計算にも使われることになります。

固定資産税評価額の調べ方

すでに所有している物件の固定資産税評価額は『納税通知書』を見れば簡単にわかりますね!

では、これから購入しようとしている物件の固定資産税評価額はどうやって調べるのでしょうか?

実は、厳密に評価額を調べる方法はないんです。

というのも、

固定資産税評価額は市区町村の窓口で『評価証明書』で確認したり、『固定資産税課税台帳』で調べることができますが、閲覧できるのは基本的に所有者のみです。

ですので、物件を購入する前に正確な評価額を調べる方法はないんです。

とはいえ、これから購入する物件にどれくらいの税金が発生するかわからないのは気持悪いですよね。

あくまで『参考』の評価額になりますが、

全国地価マップというサイトで調べることができます。

『固定資産税路線価等』で評価額を調べることもできますし、

購入を考えている物件の価格が適正かどうか判断する材料になる、『地価公示・地価調査』も参考になりますね!

また、直接不動産投資会社に問い合わせてみるのも有効です!

実績がある不動産投資業者であれば、固定資産税評価額についてもデータが蓄積されていて、ほとんお実情に近い評価額を把握しているはずです。

固定資産税の目安や計算方法は?

おさらい
固定資産税は、【固定資産評価額×1.7%】で計算することができますね!ワンルームマンションを購入する場合は、まず間違いなく『市街化区域』になるので、都市計画税は発生するものとして計算していきましょう!

1,500万円のワンルームマンションの評価額は70%の1,050万円として計算していきますが、

1,050万円×1.7%=17万8,500円

毎年、これだけの固定資産税が発生することになります。

あれ?

と思いませんでしたか?

ワンルームマンションの固定資産税の目安は約5万円でしたよね!?

計算してみるとかなり大きな差が出てきました。

この差額は、軽減措置によるものなんです!

軽減措置って?

約18万円の固定資産税が約5万円になるのは、軽減税率の影響によるものなんです。

住宅用地(投資用マンション等も住宅用地となる)には、下記のように税金を軽減してくれる制度があるんです。

一戸あたり200㎡以下の部分 200㎡を越える部分
固定資産の課税標準 評価額×6分の1 評価額×3分の1
都市計画税の課税標準 評価額×3分の1 評価額×3分の2

課税標準とは、固定資産課税台帳に記載されている金額のことで、固定資産税評価額と同じ意味になります。

ワンルームマンションの場合は200㎡を越えることはないと考えられるので、評価額が6分の1になって固定資産税が計算されることになります。

市区町村に対して申請をしたり手続きをするといったことはありません。

自動的に計算してくれます!

新築はもっと軽減される!

新築の場合は3年間(3階以上の耐火・準耐火物件5年)は固定資産税が半額になります!

ワンポイントアドバイス
3階以上の耐火・準耐火物件とは要するにマンションのことです!
  • 2020年3月31日までに新築された
  • 居住部分の面積が40㎡~280㎡以下

という条件がありますが、申請や手続きなしで固定資産税半額の恩恵を受けることができます!

さらに、

長期優良住宅になると、5年(マンション等は7年)の半額恩恵があります。

長期優良住宅とは?
国土交通省が定める基準をクリアした物件が長期優良住宅となります。固定資産税の半額期間が延長されるほかに、 マイホームの場合は住宅ローン控除を10年受けれるなどの恩恵があります。

*長期優良住宅の半額恩恵は、各市区町村で手続きをする必要があるので忘れないように注意しましょう!半額恩恵はかなり大きいです!

土地と建物のそれぞれに課税される

さて、固定資産税なんですが、ここまで【固定資産税評価額×1.7%】で計算されると説明しましたが、もう少し詳しく解説すると【土地】と【建物】の2つの不動産に対して課税されているんです。

投資用マンションの場合の土地は、

マンションの敷地(建物が建っていない部分でもマンションの敷地内なら含まれる)についても固定資産税が発生します。

この場合は、【敷地÷戸数】で計算され、マンションの所有者全員に均等に課せられることになります。

敷地面積が500㎡で部屋数が50戸なら、一戸あたり10㎡になりますね。

この10㎡についても、固定資産税が課税されることになります。

建物の評価額は、

『同じ建物を今建てたらいくらかかる?』を基準に決定されます。

でも、この計算方法では35年後も同じように計算されると、築古の物件になっても固定資産税がやたらと発生することになりますよね。

ということで、建物の築年数に応じて評価額が下がるようになっています。

固定資産税額は変動していく

前述したように、建物の評価額は築年数とともにさがっていきます。

ということは、固定資産税も年数とともに減額されていくんです(評価額の変更は3年に1度)。

一方の土地の評価額ですが、こちらも地価の上昇や下落により変動する可能性がありますよ。

地価が上昇すれば物件の価値もあがり嬉しいと思いがちですが、固定資産税を考えてみると税額があがってしまうので手放しで喜べるものではないんです。

反対に地価が下落すると固定資産税を減額されますが物件の価値が減少していることになるので、こちらも手放しで喜ぶことはできませんよね。

このように、固定資産税は毎年発生するものですが、毎年決まった税額とは限らないんです!

目安はやはり5万円

軽減税率や建物の築年数、地価の変動によって税金額は変動しますが、そおれらを考慮して計算すると5万円が目安となります。

コチラは私が実際に所有している購入価格約1,500万円の中古ワンルームマンションの納税通知書です。

固定資産税と都市計画税で、52,600円となっており約5万円ですね!

この物件は毎月約8,000円ほどの+収支で賃貸経営できている物件なので、固定資産税を考慮すると毎月の収支は+4,000円ほどになります。

このように、固定資産税は意外とお高いんです!

固定資産税は経費にできる?

もちろん経費にできます!

支払った時の領収証は確定申告でも必要になるのでなくさないように管理しておきましょう!

固定資産税のほかにも、不動産取得時に発生する『不動産取得税』も経費にできるので、なくさないように注意しておきましょう!

注意しておいきたいのが、

物件購入時は経費にできるが、物件売却時には経費にできない

という点です!

なぜなら物件の売却価格は、固定資産税が含まれているものとして考えられているからです。

途中で売却したときはどうなる?

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に対して納税通知書が送られます。

では、

  • 3月に物件を売却しても、1年分の固定資産税を支払うの?
  • 5月に購入したら、その年は固定資産税は支払わなくていいの?

という疑問があるかと思います。

結論から言うと、

固定資産税は、物件の所有期間に応じて日割り計算されます!

3月に物件を売却した場合は、1月~3月の売却日までの固定資産税が発生しますし、5月に購入したら、購入日~12月1日までの固定資産税を支払う必要があります。

この場合、あらためて納税通知書が送られてくるのではなく、不動産業者が仲介になって金額の計算や支払いを行ってくれます。

実際に私が物件を購入したときも上記の流れで固定資産税が計算されて支払いをしました!

少しでもお得にする方法はある?

固定資産税は基本的に『経費』にすることができるので、その分の節税効果がありますね!

また、支払方法も市区町村によってはクレジットカード払いも可能になっています。

クレジットカードによってはポイントが多くつくので、お得に支払いをすることができますね!

ただし!

クレジットカード払いにすると、その分の手数料も発生します。

手数料と、クレジットカードのポイントを比べてお得になるのかを確認してから支払い方法をきめましょう!

固定資産税は意外な落とし穴?

不動産業者のセールストークや、シミュレーションの計算結果には『固定資産税が考慮されていない』ことが多々あります。

*不動産取得税に関してはほとんどスルーされてますね。

前述したように固定資産税は、1,500万円の物件だとしても約5万円が発生します。

ワンルームマンション投資の場合、毎月の利益は1万円以下がほとんどになるので、固定資産税5万円はおもっている以上に負担が大きいものです。

中には毎月マイナス収支になる物件もゴロゴロしています。

毎月の+2,000円程度のワンルームマンションで考えると、固定資産税(月4,000円)を計算していなければ簡単にマイナス収支になってしまいます。

ギリギリ黒字になり、税金を考慮しないでシミュレーションされている物件は間違いなく毎月赤字になることを忘れてはいけません!

まとめ

不動産投資を始めると絶対に『固定資産税』が発生することになります!

税額は『固定資産税評価額』を元に計算されますが、目安は1,500万円の区分マンションで年5万円程度とおぼえておきましょう!

また、固定資産税は『経費』に参入できるので、支払った時の領収証は失くしたり捨てたりしないように大事に管理することが大切です!

キャッシュフローの計算やシミュレーションのときに見落とされてしまいますが、固定資産税は利益に直結する税金です!

ポイントをしっかりと押さえておきましょう!

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