不動産投資はハイリスクハイリターンで手が出しにくい。
一方で、株やＦＸに比べるとローリスクで始めることができる！などなど。
ネットで調べると両方の意見が出てきますが、本当のところはどうなの？
このような疑問を解決できるように、記事を書いていきますので、不動産投資を考えている人は是非読んでみてください。
特に会社員や公務員の人は必見です！
サラリーマンにとって不動産投資はキケン？
不動産投資の仕組み
仕組みといっても、そんな大袈裟なものではありません。
皆さんが考えているように、
マンションやアパートを買って、誰かに貸す。
単純に考えるとコレだけのことですね。
１０００万円で買った１室を、月７万円で賃貸すると、
１０００万円÷７万円＝１４２か月
つまり、約１２年で投資した１０００万円を回収することができます。
しかし、家賃の全てが手元に残るわけではありませんね。
- 固定資産税
- 管理費
- 修繕費
上記のような費用や税金もありますし、ローンの金利だってあります。ということで、何年で投資した資金を回収できるのかは単純な計算ではなく、綿密な計算が必用となります。
そして、どれだけ正確に細かく計算できるかに不動産投資の成否はかかっています。
不動産投資のリスクとは？
前述したように、不動産投資では『買って、貸す』というのが大まかな仕組ですが、この単純に見える仕組みの中にどのようなリスクが隠れているのかを考えてみましょう。
最大のリスクは空室になること
不動産投資での収入源は『家賃収入』ですね。
家賃７万円で貸し出すと、管理費などの諸費用を引いた金額が毎月安定的に手元に入ってきます。
そして、何よりも重要なのが、物件を買うための資金（ローン）の返済は、家賃収入からの支払いがメインになるということです。
５０００万円の物件を購入するために必要とされている自己資金はどれくらいだと思いますか？
実は３５０万円ほどあれば購入できてしまうんです。
その人の職業や勤続年数、社会的信用などにより違ってきますが、一般的には、購入しようとする物件の７％の自己資金を用意すれば物件は購入できるとされています。
３５０万円の自己資金と５０００万円の物件価格の差額４６５０万円は、銀行などの金融機関からの融資によってまかなうことになります。
そして、この４６５０万円の返済は、毎月の家賃収入から捻出していきます。
ということは、
空室になって、家賃収入がなくなってしまうとローンの返済は自分の給料等からまかなうことになります。
これが不動産投資の最も大きなリスクとなります。
家賃収入の減少
家賃収入が減少する具体的な要因は、
家賃滞納、災害被害、入居者が見つからないため賃料を下げる。などです。
前述したように、家賃収入の減少は、ローンの返済などキャッシュフローに大きな影響を与えます。
理想は、空室なしで安定していることですが、どうしても理想通りにいかないこともあります。
そんなときのための『不動産投資のリスクの回避方法』が大切になってきます。
投資リスクの回避方法ってあるの？
家賃保証会社
空室になると、その間は一切収入がなくなってしまいますが、それと同じくらいの問題となるのが、
入居者による家賃の滞納です。
むしろ、家賃の滞納のほうが厄介になる場合もあります。
空室の場合は、募集をかけて新たに入居者を募ればいいのですが、家賃を滞納している場合は、今現在も入居者がいるので新たに募集をかけることもできません。
また、借家法では圧倒的に借主（入居者）が有利となっていて、追い出すことが難しくなっています。
そこで活用したいのが、
家賃保証会社です。
保険会社のようなもので、入居者による家賃の滞納が発生したら家賃保証会社が代わりに家賃を支払ってくれ者です。
この制度を利用することにより、家賃滞納のリスクを大幅に軽減することができます。
しかし、家賃保証会社との契約金や契約更新時にお金がかかるなどのデメリットもあります。
家賃保証会社は誰でも利用できるわけではない。
家賃保証会社は誰でも利用できるわけではありません。
入居者の職業や信用力を審査され、その審査に通って初めて契約できます。
この審査は、銀行で融資を受けたりするときに受ける審査ほど厳しくはないですが、それでも審査に通らない入居希望者はいます。
その場合は、連帯保証人を付けることになります。
そこでも、家賃の滞納が発生したら、まずは管理会社に相談をしてみましょう。
管理会社は、たくさんの物件を扱ってきているので、家賃滞納などの状況にも慣れています。
しかし、連帯保証人がいない人もいますよね。
そんなときは、思い切って入居を断るのも方法の１つです。
家賃滞納のリスクと空室のリスクなどと総合的に判断して決めるようにしましょう。
また、裁判を起こすのも方法としてありますが、裁判にかかる時間や金、労力を考えると賢い選択とはならないこともあります。
火災保険、地震保険
自然災害は、人間の力では防ぎようのないものです。
火災になれば、物件は燃え尽きてしまいますし、大きな地震がくれば物件も崩れてしまいます。
このような状況になる確率は低いですが、いくら低いといっても０にはなりません。
そこで、保険が出てきます。
火災保険や地震保険では、『もしも』に備えることができます。
自分保険
毎月の家賃収入を消費に回さずに、『もしも』に備えて貯蓄していくことです。
『もしも』とは、前述したように、家賃滞納や空室、自然災害ですね。
例え1カ月でも家賃収入がなくなると、ローンの返済が一気に苦しくなります。ローンの返済を家賃収入に頼っているからですね。
ということで、家賃収入を得たとしても一部は貯蓄に回し自分保険をかけておくのが無難となります。
団体信用保険はかなり優秀？
団体信用保険は、ローンの契約者が死亡したり、高度障害になったら代わりにローンの残高を支払ってくれる保険です。
マイホームを購入したことがある人は知っているはずですね。
住宅ローンの融資条件に団体信用保険への加入がありますし。
で、この団体信用保険なんですが、ローンの残高を支払ってくれた後も物件は残された家族のもののままになるんです。
例えば、家賃収入で月に３０万円を見込める物件を保有していた場合、残された家族はローン残高０円で、この物件を手に入れることができるんです。
下手な保険に加入するよりも、考え方によっては不動産投資をして団体信用保険に加入したほうがいいってなりますね。
注意点としては、
- 契約者の健康状態
- 一般的に１億円が限度
- 保険金の受取人は融資を受けた金融機関になる
不動産投資がローリスクは本当なのか？
ここまでは、主にリスクについての内容でしたね。
では、不動産投資はローリスクという意見は本当なのか？について書いていきます。
株やＦＸよりもなぜローリスクなのか？
よく比較対象になるのが、株とＦＸですね。
そもそも、不動産投資と株・ＦＸとでは、収入の方法が違います。
不動産投資は、毎月の賃貸収入が主な収入源になり、転売を中心に行うものではありません。
一方の株やＦＸは、安く買って、高く売るまたは、高く買って、安く売るというように、価格差が利益になる投資方法です。
もちろん配当金などの収入目的の株式投資もありますが、多くの場合で転売による利益が主な収入源になります。
そのため、日々の価格のチェックをしなければなりませんし、経済や政治に関する情報収集も日々行わなければなりません。
たくさんの要因から株価や為替のレートが決まっているため予想が非常に難しくもあります。
一方の不動産投資は、毎月安定した家賃収入を目的とした投資で長期的な目線で行うものです。
また、賃料は景気にあまり左右されず、一定の金額を維持することができます。
空室さえ出さなければ、景気に関係なく安定した収入を得ることができるため、リスクも小さくリターンはそれなりに見込めるといえます。
やはり、空室管理がもっとも重要
物件購入前にキャッシュフローをしっかりと計算できていれば、空室がなければ不動産投資で失敗することは、ほとんどありません。
例えばマンションの1室を購入する場合、
①入居者がいる＝稼働率１００％
②空室＝稼働率０％
となります。
一方、１０部屋のアパートの1棟買いの場合は、
①１０部屋すべて満室＝稼働率１００％
②２部屋が空室＝稼働率８０％
③半分が空室＝稼働率５０％となります。
５０００万円のマンションを１室に投資するよりも、同じ程度のアパートを1棟買いしたほうが、空室１つあたりの稼働率の影響も少なくなりますね。
じゃあ、1棟買いの方がいいの？と聞かれると必ずしもそうではありません。
そこは物件によるところが大きいため、やはり事前の計算や調査が大切ということになります。
会社員に不動産投資はオススメなのか？
会社員はローン審査に通りやすい
不動産投資では、物件価格の７％ほどの自己資金があれば始めることができ、考えているよりもずっと少ない金額でも可能です。
とは、いうものの物件価格の残りは銀行などからの融資に頼ることになるので、ローン審査に通らないことには投資を始めることができません。
銀行による審査は、主に
- 勤務先
- 勤続年数
- 住まい
- 家族構成
- 年収
- 資産
- 借入金の額と内容
これらの項目をチェックされます。
そして重要視されているのが『安定性』です。
銀行にとっては、貸したお金に利息を付けてきちんと返済してもらうことが１番重要なことです。
きちんと返済してくれる能力があるかがポイントとなるので、会社員などの安定した収入がある人は融資に通りやすくなります。
毎月の給料が+１０万円
不動産投資を始める目的は、収入を増やすためですよね。
毎月の会社からの給料のほかに、家賃収入で１０万円あれば生活はどれだけ豊かになるかと思うとワクワクしてきますね。
経済面だけでなく、精神面でも+１０万円の収入があれば安定してきます。
お金のストレスは、考えているよりもはるかに大きいものです。
夫婦の問題や、ニュースで流れている事件でも、経済的に豊かであれば防げると考えられるものも多いはずです。
老後貧困はすでに身近になっている
平均寿命がどんどん伸びている一方で、少子化による年金額の減少していき、『老後貧困』という言葉も出てきましたね。
人生１００年時代と言われるように、これからの老後は今までに比べて長いものになっていきます。
会社員や、公務員では生活はできていても、老後のための蓄えや準備に回すだけの余裕資金がないことだってあると思います。
そういった意味でも、不動産投資は毎月安定した収入を得ることができるためオススメできると言えます。
実際、どんな人が不動産投資をしているの？
不動産投資は、資産家たちの限られた人たちのものではありません。
前述したように、不動産投資は考えているよりも少ない自己資金で始めることが出来ます。
また、実際に不動産投資をしている人の５６％が会社員という調査結果もあります。
年齢も３０代～４０代で全体の６５．９％にもなります。
ちなみに筆者である私も、現在３０代で賃貸物件を所有しています。
住宅ローンがあると融資を受けられない？
すでにマイホームを所有していて、住宅ローンで数千万円の融資を受けている人もいると思います。
住宅ローンが数千万円もあるのに、不動産投資でさらに数千万円も融資を受けられるの？と不安になる人もいるかもしれませんが、
住宅ローンと、不動産投資のローンは別物です。
というのも、住宅ローンの返済は、主に会社などからの給与所得から支払っていくものですよね。
一方の不動産投資では、ローンの返済は主に家賃収入から支払うことになります。
返済のアテが違うので、住宅ローンをすでに組んでいても、投資による融資を受けることも十分に可能となります。
まとめ
今回の記事は、
会社員が不動産投資を始めるときのリスクと、本当にオススメできるのか？でしたね。
不動産投資も『投資』なので、リスクはつきものですが、物件購入前に綿密に調査と計算をして、空室管理をしていればリスクは小さいと言えます。
どれだけ調べ上げることができるか。
キャッシュフローをどれだけ計算できるか。
この２つを徹底的に実行すれば、ローリスク・ミドルリターンの投資と言えます。
株やＦＸ、債券、ＲＥＩＴ、投資信託、ロボアドなどなど。
投資にはいろいろな種類がありますが、ローリスク・ミドルリターンという言葉をとりあえず信じてみて、不動産投資について一度しっかりと調べて、勉強してみるのはどうでしょうか？
