不動産投資で失敗しないポイントは利回りではありません！
『場所が全て』なんです！
不動産は字の通り、『動』かすことが『不』可能な資『産』です！
どこに物件を買うかで成功するか失敗するかが決まってきます！
ということで、
場所の選び方や、これからどこで不動産投資を始めればいいのかを解説していきます！
不動産投資は『場所』が全て！失敗しない選び方を徹底解説！
不動産投資を始めると、どうしても『利回り』で物件を選らんでしまいがちです。
しかし、利回りは
『安定した家賃収入』があって初めて成り立つものです。
空室があれば家賃収入はなくなるので、空室にならない『場所選び』が重要になってくるんです。
利回りで決めると失敗する！
不動産投資で失敗する人のほとんどは『場所選び』が間違っているからなんです。
物件探しをしていると、どうしても利回りを優先してしまい、物件の集客力を見落としています。
利回りは重要ですが、その利回りを確保するためには、賃貸需要のある場所に物件を持つことが絶対条件なんです！
どこで物件を購入するかを選び、それから利回りなどを意識した物件選びをすることが不動産投資の流れになります。
空室は絶対に回避する！
前述したように、利回りは家賃収入があって成り立つものです。
そのためには『空室』をなくすことが重要になります。
そして空室対策として、１番有効なのが『場所』なんです！
場所選びが上手くいけば空室率は低くなりますし、反対に場所選びに失敗すると空室率が高くなり、最悪の場合は自己破産なんてこともあり得ます。
不動産投資の『場所の選び方』
それでは、具体的な場所の選び方や基準を紹介していきます。
ここで紹介することを意識することで、失敗しない場所を見極めることができるようになります。
人口が増加している地域を選ぶ
日本の人口は、８年連続で減っていますし、これからも人口減少はますます顕著になっていくとされています。
総務省は、今後１００年で、１００年前と同じ水準の人口になると予想しています。
なんと、2100年には、3,770万人にまで人口が減るとされています。
その分、外国人が増えていき、アメリカ的な多民族国家に日本は変化していくと思います。
このように、長期的な視点でみると、不動産投資はリスクが高いと思われてしまいますが、１００年後のことなんて実際のところ誰にもわかりません。
現に、毎年人口を増やしている都市もあるんです！
ただし、全国で人口を増やしている都道府県は、
東京、沖縄、埼玉、神奈川、愛知、千葉、福岡の７つだけです。
その他の４０都道府県は人口がどんどん減っているんです。
また、2050年までに無居住となる地域は下図の通りで、
地図の緑色の地域が無居住となると予想されています。
このように、日本で人口が増えている地域は限られていて、場所選びに失敗すると
誰も住んでいない場所に、物件を購入してしまうことにもなりかねません！
なぜ人口増加地域を選ぶのか？
不動産投資は、住んでくれる人がいて成り立つビジネスですね。
人がいないところに物件を購入しても入居者が見つかることなんてありません。
空室率が低い地域とは？
場所を選ぶときは最初に、ホームズが公開している『全国の賃貸用住宅の空室率一覧』で空室になりやすい地域を確認しておきましょう！
繰り返しになりますが、不動産投資では『空室』が１番大きなリスクになります。
空室にしないことを１番に考えて場所も選ぶことが大切です！
東京がおすすめな理由
東京は人口増加率が全国１位ですし、オフィスや大学が集中しているため需要が高い地域になっています。
また、コンビニやスーパー、病院、ドラッグストアなどの生活基盤も整っています。
人口が都心に集中していますし、外資系の企業もどんどん東京に進出しています。
これらのことを考えると、東京が１番おすすめできる場所と言えます！
都心３区はおすすめ？
『港区』、『千代田区』、『中央区』は都心３区と呼ばれる地域で人気や需要も高くおすすめ地域となります。
ただし、
- 人気地域は価格が高騰している
- ライバルが多く買いにくい
- 供給過多になっている可能性もある
などのデメリットがあります。
人口が多く、不動産投資に魅力的な地域は、他の不動産投資からみても魅力的です。
そのため、物件の価格が高騰していたり、物件を購入すること自体が難しくなっています。
価格が高騰していることで利回りは低くなりやすいですし、収益のある物件が売りに出されることも少ないのが現状です。
初心者の人や、初めて物件を購入する人は避けた方がいい地域となります。
再開発エリアも見逃せない！
直近では『東京オリンピック』を控えていますね！
また、既存の建物も老朽化に伴いどんどん再開発が計画されています。
これらの情報は必ずチェックし、今後どの地域が再開発されて賃貸の需要が高まるかを予想するようにしましょう！
新駅は一気に需要の増加につながる！
鉄道計画データベースでは、全国のどこに新駅ができるかなどの計画を調べることができます。
新駅ができると、その地域の利便性は一気に高くなり、需要も大きくなります。
すでにある駅周辺では価格が高騰していたり、マンションの需要が過多になっていることも多いので、こういった新駅情報も見逃さないようにしましょう！
ターミナル駅やその周辺
ターミナル駅とは、複数の路線が交わる駅のことで、新宿駅や池袋駅、渋谷駅などがターミナルになりますね。
交通の便が非常によく、人気もあるので賃貸需要は常にある状態です。
また、ターミナル駅の周辺１～３駅もねらい目です！
私たち投資家からすると、ターミナル駅付近の物件価格は高く、利回りが低くなりやすいデメリットがありますね。
これは入居者も同じことが言えて、ターミナル駅周辺の家賃相場は非常に高くなっています。
２駅ほどずらすだけで、家賃相場はかなり低くなるので、入居希望者も一定数います！
有名な駅だけでなく、少し離れた場所もねらい目なんです！
駅まで徒歩１０分圏内
区分マンションなどの『単身向け』物件のポイントは駅までの距離です。
近くに幼稚園がある。公園がある。などは単身者にとっては全く重要ではありません！
職場までの出勤時間や大学までの通学時間が１番大切になりますね。
ちなみに、徒歩１分は約８０ｍになります。
徒歩５分だと駅から半径４００、徒歩１０分は半径８００ｍになります。
もちろん徒歩１０分よりも、徒歩５分のほうが魅力がありますが、範囲を狭くしすぎると物件数が少なくなり選択肢がなくなってしまいます。
徒歩１０分を目安にするのが１番バランスがいいと言えます。
立地が良い場所は値下がりしにくい
立地が良いと、入居者の需要もあり賃貸経営が上手くいきやすくなりますし、物件価格も下がりにくくなるメリットがあります。
物件は年数ととも価値は下がりますし、家賃も下落していくものです。
値下がりリスクが少ない場所に物件を買うことも不動産投資では重要なテクニックになります。
生活基盤が整っている場所
生活基盤はスーパーや病院を思い浮かべますが、住む人よって必要としている生活基盤は違ってきます。
単身者は、
- コンビニ
- ドラッグストア
- コインランドリー
などの需要が高く、ファミリー層には、
- 学校
- 幼稚園
- スーパー
などの需要が高くなります。
投資する物件の種類によって求められる生活基盤が違うことを理解しておきましょう！
ハザードマップを確認する
日本は災害が多い国で、震災以降はハザードマップが整備され注目されるようになりました。
投資家である私たちも災害のリスクは考えなければなりませんし、住む人にとってもハザードマップは重要なチェックポイントになっています。
国土交通省のホームページで検索することもえきますし、検索窓で『〇〇 ハザードマップ』と検索すると、その地域のハザードマップを簡単に調べることができます。
住みたい街ランキングを確認
スーモの『住みたい街ランキング』も、場所選びで非常に参考になります。
自由が丘や下北沢、代官山、吉祥寺などずっとランキングの上位にある地域はもちろん『武蔵小杉』のように毎年順位を上げている地域も注目です！
住みやすさだけでなく、その街が持つブランドやオシャレ感が『住みたい』と思える街を作っています！
当然、このような街は入居者の需要も高く、不動産投資に向いている場所になりますね！
治安や外国人にも注目
日本は治安が良いとおされていますが、地域によっては治安が悪い場所もあったり、高速道路や電車などの騒音も気になる場所があります。
また、外国人が多い地域だと、それだけで嫌がる入居者もいます。
近所に迷惑をかけるような住民がいないか？
周辺の環境（ゴミなど）はいいか？
なども場所を決めるときはチェックしておきたいポイントになります！
不動産業者を利用する！
自分で勉強して調べて場所を決めるのも大切なことですが、不動産業者を利用するのも方法の１つです！
規模の大きい業者はこれまでの経験から膨大なデータを持っていますし、ノウハウもあります。
また、業者も仕事でやっているので深い知識をもっていますし、勉強や情報収集も欠かさずやっています。
手っ取り早く『良い場所』を絞り込むために不動産業者を利用するのも手です！
業者によって得意地域がある
不動産業者だからといって、どの業者でもいいわけではありません！
業者によっては得意としている地域があったり、取引実績のない地域もあります。
たとえば、
大阪の不動産事情に詳しいのは大阪の企業ですし、東京に詳しいのは東京の企業ですよね！
業者の数は多いか？
その地域に不動産業者が多いということは、商売をするだけの魅力がある地域と言えます。
需要があり儲かるところに不動産業者は進出してきます。
地域に１件しか業者がいないような地域だと、他の不動産業者からも見向きもされない魅力の少ない地域の可能性が高いということになります。
不動産投資は遠方はダメ？
なにか問題があったときに、すぐに駆け付けられるように近場に物件を買ったほうがいい！
と言っている人がいますが、
問題が起きて、現地に行ったとして『できること』はあるのでしょうか？
問題が起きればまずは管理を委託している業者が対応しますし、災害があれば保険会社が対応することになります。
大家がする対応は電話調整などの現地に行かなくてもできることがほとんどです！
近場に絞ると物件が見つからない！
近場がいい！住んだことがある地域がいい！という意見は、物件選びや場所選びの選択肢を狭くするだけです。
Googleのストリートビューを上手く使えば現地に行かなくても周辺環境や物件の確認はできます。
遠方はダメ！という固定観念はなくし、柔軟に場所を選ぶようにしましょう！
地方はだめ！
ただし、地方の物件はおすすめできません。
人口が少ないですし、今後も需要が高まる可能性が低くリスクが大きすぎるからですね。
地方に住んでいて遠方の東京に投資することはオススメできますが、関東圏に住んでいるのに遠方の四国や九州に投資するのはオススメできないということですね。
『遠方はいいですが、地方は辞めておく』ことを忘れないでください。
場所選びにおすすめのサイト
場所選びは不動産投資の土台部分になります。じっくりと調べてから決めることが大切です。
しかし、素人がいきなり０から場所を選ぶのは難易度が高くなってしまいますね。
そこで、不動産業者を上手に利用します。
まずは一括で資料請求
不動産投資では１つの業者で決めるのではなく、複数の業者を比較して1番条件の良い業者と関係を持つことが大切です。
プロのセミナーで勉強する
初心者が独学で勉強するにはどうしても限界があります。
投資経験も違いますし、どれだけ多くの物件を見て、投資家と付き合ってきたかの実績がプロに比べると圧倒的に少ないからですね。
いきなり数千万円の物件を購入する前に、まずはセミナーに参加して勉強すつことをオススメします！
不動産に投資する前に、自分に投資することから始めるんですね！
高い入居率を達成する
RENOSYの強みは何といっても『高い入居率』です。なんと98.7％です！
１００件あったとしたら空室は２件以下ということになります。
これは駅近物件などの好立地を中心にしているからできることで、場所選びに関して高いノウハウを持っています。
まとめ
不動産投資では、利回りよりも『場所選び』が大切なことです！
物件は一度買ってしまうと簡単には現金化することはできませんし、場所を変更することは絶対にできません。
失敗の原因は、間違った場所に物件を買ってしまったことによるキャッシュフローのパンクによるものです。
まずは、不動産投資の土台・基礎である『場所』をしっかりと見極めてから、物件を探すようにしましょう！
