不動産投資は、
- 節税
- 将来の年金への備え
- 生命保険
- 相続対策
などなど。
メリットはたくさんありますが、不動産投資の仕組みをしっかりと理解していないと、なかなか一歩踏み出すことができないですよね。
ということで、
不動産投資に関する『気になる仕組み』を解説していきます！
不動産投資とは？節税や儲かる仕組みをまとめて解説！
そもそも不動産投資ってどんなもの？
まずは、
不動産投資ってどんな投資？
という疑問から解決していきましょう！
十分に理解している人は読み飛ばしてもらっても大丈夫です！
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資で利益を出す方法は、
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
この２つになります。
インカムゲインとは『家賃収入』のことで、物件を貸出して、入居者から賃料をもらうことですね。
- 物件を購入するために利用したローンの返済
- 物件を維持・管理するための経費
この２つと、賃料の差額が利益になり、この利益がインカムゲインとなります。
一方のキャピタルゲインは、
物件を売買することによって得られる利益のことをいいます。
たとえば、２０００万円で購入した物件が２２００万円で売れたら、２００万円が利益になりますね。
これがキャピタルゲインです。
上手く売買することができれば一気に大きな利益を出すことができますが、
物件を見る目や、今後の相場を予想できる力、資金力などが必要となり、上級者向けの投資方法です。
初心者は、家賃収入を得る『インカムゲイン』から始めましょう！
リスクもしっかりと理解しておく
年金対策や節税、不労所得など。
美味しい話ばかり聞こえてきますが、不動産投資は『投資』なのでリスクも当然あります。
空室になると賃料が入らない
物件価値の低下
災害による被害
維持管理費用
これらのリスクがあることも理解しておきましょう。
特に『空室リスク』は重要なポイントです。
家賃収入が０円になっても、ローンの返済や管理費用等は変わらず発生します。
ムリに不動産投資を始めると、こういったリスクへの対応も難しくなるので、資金繰りやシミュレーションもしっかりとしましょう！
不動産投資の儲かる仕組みとは？
不動産投資がどんな投資なのか理解できたら、それぞれの仕組みについて勉強していきましょう！
初心者は家賃収入で手堅く利益を！
不動産投資を始めるには、よっぽどの資金がない限り、ローンを利用することになります。
毎月のローンの返済は、入居者からの賃料で支払い、残ったお金が利益になるのが基本的な考え方です。
費用や税金も計算する
たとえば、
家賃収入が８万円で、ローンの返済が毎月６万５０００円とすると、差額の１万５０００円が利益になるわけではありません。
- 管理会社を利用していれば管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 保険料
管理費や修繕積立金は賃料の約１０％ほどになるのが一般的です。
また、固定資産は所有している土地の割合や評価額によって計算されます。
費用と税金、ローン返済の３つの金額と家賃収入が家賃収入との差額が利益になるんです。
売却することも視野に入れる
初心者はインカムゲインを狙った不動産投資がオススメですが、場合によっては売却することも視野にいれます。
物件の価値が将来あがる可能性もありますし、たとえ価値が下がったとしても売却しても損をしないこともあります。
３０００万円で購入した物件を２０年後に、ローン残債と同じ１５００万円で売却したとしても、２０年分のインカムゲインを得たことに変わりはありません。
インカムゲインを狙って始めた不動産投資でも途中で売却してキャピタルゲインを得ることもできるので、
利益を得る仕組みがいろいろあるということになりますね。
節税の仕組みはどうなってる？
不動産投資の魅力の１つに『節税』があります。
どういった仕組みで節税できているのかも理解しておくと、営業マン等から変な勧誘もされにくくなりますね！
利益があっても赤字にできる！
私たちは前年の所得によって『所得税』を支払っています。
所得が多いと、税金が高くなりますし、
所得が少ないと、税金は安くなります。
そして、
不動産投資をすると『赤字経営』にすることができ、赤字部分を所得から差し引くんです。
＊矛盾しているように思えますが、不動産投資はたとえ儲かっていても『赤字経営』にすることができます。
すると、
所得は少なくなりますよね！
所得が少ない＝所得税が安くなるってことです！
減価償却で赤字経営にする
２０００万円の物件を２０年かけて減価償却したとすると、１年あたり１００万円が費用として償却されていきます。
減価償却は『費用』として計上するので、賃貸経営で得た利益から費用を引くことになります。
つまり、
費用＞家賃収入
になれば、実際には儲かっていたとしても『赤字経営』になるんです。
これが、節税の仕組みです！
不動産投資の利回りの仕組みって？
不動産投資について調べていると『利回り』という言葉をよく目にしますね。
利回りとは、
投資した金額に対して、どれくらい利益を得ることができるかを表したものですが、
不動産投資で使う利回りには、
- 表面利回り
- 実質利回り
という２種類の利回りがあります。
それぞれの利回りの仕組みを理解しておくと、物件選びの強い味方になるので、しっかりと理解しておきましょう！
表面利回りは、あくまでも理想の数字
表面利回りは、単純に
年間家賃収入÷購入価格×１００
簡単な計算式ですね！
たとえば家賃７万円の物件を１５００万円で購入した場合、
８４万円÷１５００万円×１００＝５．６％
利回りは５．６％になります。
ただし、
表面利回りは、あくまでも理想の数値ですし、管理費や空室の考慮もされていません。
１年間ずっと空室にならず、費用もかかっていないことを前提に計算されているので、あまり参考にならないです。
実質利回りを重視して見る！
実質利回りは、
表面利回りに加えて、
- 管理費用
- 修繕積立金
- 保険料
- 固定資産税
を考慮して計算されたものです。
表面利回りよりも実際の状況を考慮した利回りになるので、実質利回りを参考に物件を選ぶようにしましょう。
ただし！！
実質利回りの計算も『空室』のことは考えられていません。
あくまでも、１年間ずっと家賃収入があることを前提に計算されたもなんです。
利回りだけで物件選びをするのはキケン！
物件探しをしていると『利回り』を意識することになります。
でも、
前述したように、利回りは『空室リスク』が考慮されていません。
極端な話、
１０００万円の物件で、家賃が８万円で利回りを計算すると、９．６％にもなります。
でも、入居者がまったく見つからず１年間空室が続いたら…利回りもへったくれもないですよね。
利回りを見るときは、
その物件にどれくらいの需要（借りたい人）がいるかを調べることが重要なんです！
利回りの仕組みがわかれば、変な物件を掴んでしまう可能性もぐっと低くなりますね！
年金対策になる？その仕組みとは？
年金問題がたびたび話題になりますね。
実際に計算してみるとわかりますが、年金だけでは老後は決して安心できません。
不動産投資は、足りない部分を効率的に補うことができるんです！
物件は、ローンを組んで購入することになりますが、実際にローンを支払っているのは入居者になります。
そして、ローン完済後には賃料がそのまま自分の手元に残ることになります。
これが、
不動産投資で年金対策ができる仕組みなんです！
もちろん、空室リスクや災害リスクもありますし、将来にかけて物件価格の低下リスクもあることを忘れてはいけません。
不動産投資を始めるなら、『年金対策のため』というように安易に考えるのではなく、メリットとデメリットを理解して総合的に判断するようにしましょう！
不動産投資を始めるために必要な仕組みって？
不動産投資を始めようと思っても、
どういった仕組みで不動産投資ができるのかがわからないと、何からやればいいかわかりません。
↑コチラの記事を参考にすれば不動産投資の全体の流れを掴むことができます。
具体的には、
- まずは不動産投資の勉強
- 自分を知る（属性等）
- 話を聞く、質問する
- 自己資金の準備
- 資料請求
- 申込書の提出
- 賃貸経営の開始
上記の流れが不動産投資を始めるための仕組みになっています。
特に重要なのが、
不動産投資の勉強を継続することです！
絶対に失敗しないためにも、勉強は継続して続けていきましょう。
また、資料請求をしてみるのもオススメです。
実際にどのような物件があるのかもわかりますし、物件価格の相場もわかるようになります。
Oh!Ya(オーヤ)は、無料で資料請求できるので、オススメです！
不動産投資にも種類がある
不動産投資といっても、種類は大きく分けて４種類あります。
一棟マンション
一棟アパート
区分マンション
戸建て
一棟マンションは難易度も高く上級者向けの投資になりますし、一棟アパートも当たりハズレが激しく個人的にはあまりオススメできません。
初心者の人が不動産投資を始めるなら、『区分マンション』がオススメです！
少ない自己資金で始められ、難易度も低いのが特徴です。
↑コチラの記事でもっと詳しく解説しています！
まとめ
不動産投資には様々なメリットやリスクがありますね。
それぞれの『仕組み』を理解しておくと、成功する確率も高くなりますし、
本当に不動産投資が向いているのか？
ということも判断できるようになります。
- 儲かる仕組み
- 節税の仕組み
- 利回りの仕組み
今回、解説した中でも上記の仕組みは得に重要です！
あれ？どんな仕組みだっけ？
って思った人はもう一度ピックアップして読み直してみてくださいね。
