【2019年10月11日更新】
不動産投資は、
- 節税
- 将来の年金への備え
- 生命保険
- 相続対策
メリットはたくさんありますが、不動産投資の仕組みをしっかりと理解していないと、なかなか一歩踏み出すことができないですよね。
また、『本当に儲かるの？』といった疑問や不安もありますよね。
ということで、
不動産投資に関する『仕組み』を解説していきます！
不動産投資とは？節税や儲かる仕組みをまとめて解説！
不動産投資で儲けるためには、
家賃収入－（ローン返済＋諸費用）＝利益
つまり、家賃収入が少なかったり、ローンの返済額が多く諸費用もたくさんかかる場合は、儲けるどころか損することになってしまいます。
ざっくりとした仕組みは上記の通りですが、もっと詳しく仕組みを理解しておくと、利益を最大化することができるので、『仕組み』を解説していきます！
そもそも不動産投資ってどんなもの？
まずは、
不動産投資ってどんな投資？
という疑問から解決していきましょう！
十分に理解している人は読み飛ばしてもらっても大丈夫です！
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資で利益を出す方法は、
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
この２つになります。
インカムゲインとは『家賃収入』のことで、物件を貸出して、入居者から賃料をもらうことですね。
- 物件を購入するために利用したローンの返済
- 物件を維持・管理するための経費
この２つと、賃料の差額が利益になり、この利益がインカムゲインとなります。
一方のキャピタルゲインは、
物件を売買することによって得られる利益のことをいいます。
たとえば、２０００万円で購入した物件が２２００万円で売れたら、２００万円が利益になりますね。
これがキャピタルゲインです。
上手く売買することができれば一気に大きな利益を出すことができますが、
物件を見る目や、今後の相場を予想できる力、資金力などが必要となり、上級者向けの投資方法です。
初心者は、家賃収入を得る『インカムゲイン』から始めましょう！
リスクもしっかりと理解しておく
年金対策や節税、不労所得など。
美味しい話ばかり聞こえてきますが、不動産投資は『投資』なのでリスクも当然あります。
- 空室になると賃料が入らない
- 物件価値の低下
- 災害による被害
- 維持管理費用
これらのリスクがあることも理解しておきましょう。
特に『空室リスク』は重要なポイントです。
家賃収入が０円になっても、ローンの返済や管理費用等は変わらず発生します。
ムリに不動産投資を始めると、こういったリスクへの対応も難しくなるので、資金繰りやシミュレーションもしっかりとしましょう！
不動産投資の儲かる仕組みとは？
不動産投資がどんな投資なのか理解できたら、それぞれの仕組みについて勉強していきましょう！
初心者は家賃収入で手堅く利益を！
不動産投資を始めるには、よっぽどの資金がない限り、ローンを利用することになります。
毎月のローンの返済は、入居者からの賃料で支払い、残ったお金が利益になるのが基本的な考え方です。
費用や税金も計算する
たとえば、
家賃収入が８万円で、ローンの返済が毎月６万５０００円とすると、差額の１万５０００円が利益になる！というわけではありません。
- 管理会社を利用していれば管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 保険料
管理費や修繕積立金は賃料の約１０％ほどになるのが一般的ですね。
また、固定資産は所有している土地の割合や評価額によって計算されますが、都心部のワンルームマンションだと一部屋で5万円が目安となります。
費用と税金、ローン返済の３つの金額と、家賃収入との差額が利益になるんです。
売却することも視野に入れる
初心者はインカムゲインを狙った不動産投資がオススメですが、場合によっては売却することも視野にいれます。
物件の価値が将来あがる可能性もありますし、たとえ価値が下がったとしても売却しても損をしないこともあります。
３０００万円で購入した物件を２０年後に、ローン残債と同じ１５００万円で売却したとしても、２０年分のインカムゲインを得たことに変わりはありません。
インカムゲインを狙って始めた不動産投資でも途中で売却してキャピタルゲインを得ることもできるので、
利益を得る仕組みがいろいろあるということになりますね。
賃貸経営を始める前から『売却』のことを言われてもピンとこないかもしれませんんが、物件の売却は不動産投資では重要な出口戦略になります！
どれくらい儲けられるの？
私が実際に行っているワンルームマンション投資について紹介していきます！
約1,500万円の物件を所有しているのですが、毎月の利益は一戸につき6,000円ほどです。
内訳は、
| 項目 | 金額 |
| 家賃収入 | 66,000円 |
| ローン返済 | －49,772円 |
| 管理費 | －4,700円 |
| 修繕積立金 | －1,350円 |
| インターネット使用料 | －340円 |
| 固定資産税 | －約4,000円／月換算 |
＊固定資産税については年間で約5万円なので、ひと月当たり4,000円として計算しています。
上記を計算すると、5,838円が手元に残ることになります。
ここまでリアルに金額を公開しているサイトはないと思うので参考になるかと思います！
物件を購入するときに自己資金を多く入れることができれば、ローン返済が減り手元に多くのお金を残すことができますね！
逆に言うと、自己資金をある程度入れないと、毎月の利益は6,000円ほどになってしまうんです。
節税の仕組みはどうなってる？
不動産投資の魅力の１つに『節税』があります。
どういった仕組みで節税できているのかも理解しておくと、営業マン等から変な勧誘もされにくくなりますね！
利益があっても赤字にできる！
私たちは前年の所得によって『所得税』を支払っています。
所得が多いと、税金が高くなりますし、
所得が少ないと、税金は安くなります。
そして、
不動産投資をすると『赤字経営』にすることができ、赤字部分を所得から差し引くんです。
＊矛盾しているように思えますが、不動産投資はたとえ儲かっていても『赤字経営』にすることができます。
すると、
所得は少なくなりますよね！
所得が少ない＝所得税が安くなるってことです！
減価償却で赤字経営にする
２０００万円の物件を２０年かけて減価償却したとすると、１年あたり１００万円が費用として償却されていきます。
減価償却は『費用』として計上するので、賃貸経営で得た利益から費用を引くことになります。
つまり、
費用＞家賃収入
になれば、実際には儲かっていたとしても『赤字経営』になるんです。
これが、節税の仕組みです！
税金対策になる仕組みとは？
ちょっと恥ずかしさもありますが、私自身を例にして計算していきます！
1つ目のワンルームマンションを購入したときの私の状況は、給与収入557万円でした。ワンルームマンション投資をする人も同じ水準が多いですね！
税金の計算は、ちょっとややこしいかもしれませんが、この収入をもとに税金の計算をしていきます！
まずは、課税の対象となる『課税所得』を求めていきます！
| 控除される項目 | 控除額 |
| 給与所得控除 | 166万円 |
| 基礎控除 | 38万円 |
| 扶養・配偶者控除 | 0円 |
| 社会保険控除 | 72万円 |
| 生命保険控除 | 3万円 |
＊給与所得控除や社会保険、生命保険などの項目は人それぞれです。自分の金額を調べるときは源泉徴収票を確認してください。
上記の控除される金額を全て、給与収入から引いていきます！
すると、277万９千円となり、この金額が『課税対象額』になります。
約278万円にたいして、住民税と所得税が発生するんですね。
この金額で税金を計算すると、
住民税184,000円、所得税277,900円となり、合計で461,900円を税金として支払っていることになります。
ここまでが、不動産投資をせずに普通にサラリーマンをやっている場合の税金の計算になります。
では、不動産投資を始めて減価償却費や経費を使うとどれくらいの節税になるのかを計算していきます！
一般的に、ワンルームマンション一戸で課税所得を約100万円減らすことができます！
つまり、278万円の課税所得が178万円の課税所得になりますね！
この場合の税金額は、
住民税88,950円、所得税177,900円、合計266,850円になります。
| 不動産投資なし | 不動産投資あり | |
| 住民税 | 18万4000円 | 8万8900円 |
| 所得税 | 27万7900円 | 17万7900円 |
| 合計 | 46万1900円 | 26万6850円 |
差額が19万5000円になり、この金額が節税により手元に戻ってく金額になります。
賃貸経営による儲けは毎月6000円ほどですが、節税で年間約20万円も得することができるんです！
不動産投資の利回りの仕組みって？
不動産投資について調べていると『利回り』という言葉をよく目にしますね。
利回りとは、
投資した金額に対して、どれくらい利益を得ることができるかを表したものですが、
不動産投資で使う利回りには、
- 表面利回り
- 実質利回り
という２種類の利回りがあります。
それぞれの利回りの仕組みを理解しておくと、物件選びの強い味方になるので、しっかりと理解しておきましょう！
表面利回りは、あくまでも理想の数字
表面利回りは、単純に
年間家賃収入÷購入価格×１００
簡単な計算式ですね！
たとえば家賃７万円の物件を１５００万円で購入した場合、
８４万円÷１５００万円×１００＝５．６％
利回りは５．６％になります。
ただし、
表面利回りは、あくまでも理想の数値ですし、管理費や空室の考慮もされていません。
１年間ずっと空室にならず、費用もかかっていないことを前提に計算されているので、あまり参考にならないです。
実質利回りを重視して見る！
実質利回りは、
表面利回りに加えて、
- 管理費用
- 修繕積立金
- 保険料
- 固定資産税
を考慮して計算されたものです。
表面利回りよりも実際の状況を考慮した利回りになるので、実質利回りを参考に物件を選ぶようにしましょう。
ただし！！
実質利回りの計算も『空室』のことは考えられていません。
あくまでも、１年間ずっと家賃収入があることを前提に計算されたもなんです。
利回りだけで物件選びをするのはキケン！
物件探しをしていると『利回り』を意識することになります。
でも、
前述したように、利回りは『空室リスク』が考慮されていません。
極端な話、
１０００万円の物件で、家賃が８万円で利回りを計算すると、９．６％にもなります。
でも、入居者がまったく見つからず１年間空室が続いたら…利回りもへったくれもないですよね。
利回りを見るときは、
その物件にどれくらいの需要（借りたい人）がいるかを調べることが重要なんです！
利回りの仕組みがわかれば、変な物件を掴んでしまう可能性もぐっと低くなりますね！
年金対策になる？その仕組みとは？
年金問題がたびたび話題になりますね。
実際に計算してみるとわかりますが、年金だけでは老後は決して安心できません。
不動産投資は、足りない部分を効率的に補うことができるんです！
物件は、ローンを組んで購入することになりますが、実際にローンを支払っているのは入居者になります。
そして、ローン完済後には賃料がそのまま自分の手元に残ることになります。
これが、
不動産投資で年金対策ができる仕組みなんです！
もちろん、空室リスクや災害リスクもありますし、将来にかけて物件価格の低下リスクもあることを忘れてはいけません。
不動産投資を始めるなら、『年金対策のため』というように安易に考えるのではなく、メリットとデメリットを理解して総合的に判断するようにしましょう！
不動産投資を始めるために必要な仕組みって？
不動産投資を始めようと思っても、
どういった仕組みで不動産投資ができるのかがわからないと、何からやればいいかわかりません。
↑コチラの記事を参考にすれば不動産投資の全体の流れを掴むことができます。
具体的には、
- まずは不動産投資の勉強
- 自分を知る（属性等）
- 話を聞く、質問する
- 自己資金の準備
- 資料請求
- 申込書の提出
- 賃貸経営の開始
上記の流れが不動産投資を始めるための仕組みになっています。
特に重要なのが、
不動産投資の勉強を継続することです！
絶対に失敗しないためにも、勉強は継続して続けていきましょう。
また、資料請求をしてみるのもオススメです。
実際にどのような物件があるのかもわかりますし、物件価格の相場もわかるようになります。
Oh!Ya(オーヤ)は、無料で資料請求できるので、オススメです！
不動産投資にも種類がある
不動産投資といっても、種類は大きく分けて４種類あります。
- 一棟マンション
- 一棟アパート
- 区分マンション
- 戸建て
一棟マンションは難易度も高く上級者向けの投資になりますし、一棟アパートも当たりハズレが激しく個人的にはあまりオススメできません。
初心者の人が不動産投資を始めるなら、『区分マンション』がオススメです！
少ない自己資金で始められ、難易度も低いのが特徴です。
↑コチラの記事でもっと詳しく解説しています！
不動産投資は本当に儲かるのか？
不動産投資の仕組みについて解説してきましたが、
- 毎月の利益は6,000円ほど
- 年間で18万円くらいの節税
この金額をみると、
『思っていたほど儲からないの？』
と感じた人も多いのではないでしょうか？
たしかに、金額だけを見ると数百万円～数千万円のローンを組んでまでやる価値はあるのか疑問が出てきますが、
『ローンの返済は入居者』がやってくれます。
そして、毎月で考えると少しの利益かもしれませんが、ローンの完済後には数百万円～数千万円の不動産という資産が手元に残ることになりますし、毎月の家賃収入のほとんどが手元に残ることになります！
不動産投資を始めるとすぐに儲かり不労所得でウハウハ！というわけにはいきませんが、長期的な視点で考えると『儲かる』と言えます！
まとめ
不動産投資には様々なメリットやリスクがありますね。
それぞれの『仕組み』を理解しておくと、成功する確率も高くなりますし、
本当に不動産投資が向いているのか？
ということも判断できるようになります。
- 儲かる仕組み
- 節税の仕組み
- 利回りの仕組み
今回、解説した中でも上記の仕組みは得に重要です！
あれ？どんな仕組みだっけ？
って思った人はもう一度ピックアップして読み直してみてくださいね。
