【不動産投資】経費はどこまでOK?経費にできる全項目を紹介!

【不動産投資】経費はどこまでOK?経費にできる全項目を紹介!

不動産投資を成功させるために『超重要』なのが経費です!

確定申告のときに『経費』に計上した金額だけ所得から差し引くことができ、節税にもつながるからですね!

つまり、経費に計上できるものは全部経費にしてしまったほうが絶対にお得なんです!

そんな経費ですが、

  • 飲食代は経費にできるの?
  • 領収証がないとダメ?
  • 交通費や車は経費にできる?
  • サラリーマンも経費に計上できる?

などなど。

疑問がたくさんありますよね。

ということで、

不動産投資で経費にできる『全項目』と、『経費の考え方』について解説していきます!

目次

【不動産投資】経費はどこまでOK?経費にできる全項目を紹介!

不動産投資をすると毎年、『確定申告』をすることになります。

サラリーマンや公務員の人なら、源泉徴収票と賃貸経営の収益がわかる資料を用意して税務署で申告しますね。

経費に計上できる項目を知っていると、それだけで節税できる金額が増えて投資の利回りも上がるんです!

知っていないと経費には計上できないので、『経費を知ること』と不動産投資を成功させることは深い繋がりがあるんです!

どこまで経費にできる?考え方を解説

不動産投資における経費の考え方で重要なのは、

『賃貸経営をするうえで必要な出費かどうか?』

です。

つまり、普段生活しているために必要な出費(食費・光熱費・住居)などは、

不動産投資に必要な出費とは考えられないですよね。

反対に、

不動産業者との打ち合わせのために支払った飲食代や交通費は投資をするうえで必要な出費(費用)と考えることができます。

経費にできるかどうかわからなくなったら、

その出費が、

不動産投資に必要な出費かどうかを考えるとわかりやすくなります。

では、具体的に経費にできるものを解説していきます。

パソコン購入費は経費にできるの?

不動産投資では、

  • 物件探し
  • 確定申告の資料作成
  • 経営状態(物件)の管理

など、パソコンを使う機会は多いですよね。

結論から言うと、パソコンは経費として計上できます!

ただし、金額によって処理の仕方が違うので注意する必要があります。

10万円未満なら消耗品として処理

最近はパソコンも10万円未満でも十分に購入できるようになりましたね。

この場合は、一括して経費として計上することができます。

たとえば、8万円のパソコンを不動産投資のために購入した場合は、経費に8万円を計上します。

10万円以上は資産に計上する

10万円以上のパソコンは資産として計上し減価償却することになります。

えっ?経費で落とせないの?

と思うかもしれませが安心してください。

計算の仕方が違うだけで、経費として計上して節税することができます。

注意したいのが減価償却の方法が金額によって違うという点です。

10万円以上のパソコンの処理方法

10万円以上のパソコンは資産とし、減価償却をしていきます。

方法は3つあり、

  1. 通常の減価償却
  2. 一括償却
  3. 少額減価償却の特例処理

まず、通常の減価償却の場合、パソコンは4年で償却していきます。

20万円のパソコンの場合は、

20÷4=5万円

毎年、5万円を減価償却費として費用として処理していく方法です。

一括償却とは、

10万円以上20万円未満の資産(パソコン等)の金額の合計を一括して、3年で減価償却していく方法です。

ただし、サラリーマンや公務員が副業として不動産投資をする場合、10万円以上の資産を購入するとはあまり考えられませんね。

法人化している場合だと、業務用のプリンターやパソコンを数台購入することが考えられます。

その場合は10万円以上20万円未満の資産について一括処理する機会があると思います。

少額減価償却の特例処理についても対象者は青色申告法人で従業員が1000人以下に限られています。

2020年3月までの特例処理なので、個人がこの制度を利用することはありません。

パソコンの経費処理のまとめ

  • 10万円未満なら経費で計上
  • 10万円以上なら通常の減価償却(4年)で計上

という処理方法になります。

車は経費にできる?

車の場合も経費に計上して節税することができますが、条件もあります。

副業で不動産投資をするために車を購入したとは考えにくいですよね。

つまり、購入した車を不動産投資のために使用している割合に応じて、経費に計上できることになります。

たとえば、

年間1万キロを走行していて、そのうち2000キロを不動産投資のために使用した場合は、

全体の20%を不動産投資用と考えることができ、その分を経費に計上することになります。

車は6年で減価償却していく

前述したパソコンと同じように、10万円を越える場合は資産に計上し減価償却していきます。

新車の耐用年数は6年になっているので、180万円の車の場合は、

180÷6=30万円

年間に費用として30万円が減価償却費となりますね。

このうち、20%が不動産投資用とすると、

30万円×20%=6万円

つまり、6万円が経費として計上できます。

中古車でお得に節税する方法

車の減価償却は6年でしたね。

ってことは、4年落ちの中古車を購入した場合、残りの2年が耐用年数となり減価償却期間となるんです。

100万円の4年落ちの中古車なら、年間50万円を減価償却できるんです。

新車に比べて効率的に節税できるんですね!

交通費や燃料代も経費にできる?

物件の確認のためや、不動産業者との打ち合わせなど。

電車や車を使って移動することも多いと思います。

この場合も、経費として計上できます。

領収書などをできるだけ保管しておく

電車代や燃料代は客観的にみて、

不動産投資に使ったの?

と疑問が生まれやすいものです。

私はこれまで経験ありませんが、確定申告時に税務署の職員に質問されたり、領収書などの証明できる書類の提出を求められる可能性もあります。

可能な限り領収証を保管しておくようにしましょう!

燃料代や高速料金は?

サラリーマンや公務員の人は、自家用者を不動産投資で使うことになると思います。

この場合も、不動産投資のために使ったということが客観的にわかるようにしておくと経費に計上しやすくなります。

  • 自宅から現地までの距離と車の燃費を考えて計算する
  • 高速代はレシートを保管する(ETCの記録を残す)

など、証明できるようにしておくことが大事です。

実際に私も上記のようにして経費として計上していますし、エクセル等にまとめて提出を求められても対応できるようにしています。

領収証が残らないものは?

場合によっては領収証が残らなかったり、貰い忘れることもあると思います。

そんな場合でも、エクセルにまとめたり、ノートに記録を残しておくと経費として処理できます。

脱税と疑われるような、よっぽどの金額を経費としない限り、疑われることもないかと思います。

交通費として計上できるもの

  • タクシー代
  • 電車代
  • バス代
  • 燃料代
  • 高速代
  • 駐車場代(コインパーキング等)

領収証の保管や、記録を残しておくのが大変ですが、節税(利回りの上昇)に直結します!

旅行なども経費で落とせる?

旅行についても考え方は同じですね!

不動産投資のために必要なものかどうか?

が、ポイントになります。

ということで、家族旅行等を経費にすることはできません。

反対に、北海道から九州に物件を確認するために泊りがけで移動した場合は経費に計上することができます。

具体的な証拠を残しましょう!

  • 物件の写真
  • 行動計画
  • 調査書類

現地の営業マンの名刺

など、客観的に不動産投資のための旅行ということがわかるようにしておきましょう!

家族旅行を費用にするポイント

自分、家族(妻、子)と、不動産投資を兼ねて家族旅行に行く場合も部分的に経費にすることができます。

ただし、不動産投資に関係する部分のみについてです。

妻や子は、不動産投資を行っていると客観的に判断できないですよね。

ということで、

経費に計上できるのは、自分の旅費についてだけです。

*法人化して妻に給与を支払っている場合は経費に計上できます。

飲食代は経費にできる?

飲食代についても、不動産投資をするために必要な部分については経費にすることができます。

不動産業者との打ち合わせなどの席での飲食代は交際費として経費になります。

ただし、1人食事した場合は経費にはなりません。

そもそも、飲食代は不動産投資をしていようがいまいが必要なことですよね。

13時に新宿で約束をしていたけど、現地には11時に到着したのでマックで軽く昼食を済ませよう!

という場合は、経費にはなりません!

あくまでも、不動産投資の関係者との飲食代のみ、経費にすることができるんです!

通信費も経費にできる?

不動産業者との連絡のためにスマホを使うこともありますよね!

また、物件探しなどをするときはスマホを使いますし、インターネットに接続します。

このように、不動産投資をするためにはスマホやインターネットへの接続は必須です!

使用割合で計算する

通信費も経費にできますが、1台をプライベートと不動産投資用で使っている場合はその使用割合によって計算することになります。

前述した車のケースと同じ考え方ですね!

スマホの本体代はどうなるの?

スマホの場合、本体代が10万円を越えることもあります。

10万円をこえると『資産』となり減価償却して処理することになるので注意が必要です。

また、スマホケースなどのアクセサリーは10万円以下なので消耗品として経費に計上することになります。

セミナーや本の購入代金は経費にできる?

もちろん、不動産投資のための自己投資も経費に計上できます!

  • 書籍購入費用
  • 新聞代
  • セミナー料金
  • コンサルティング料金

不動産投資をするには勉強は絶対に必要ですし、新聞などで情報収集することも重要ですね。

またセミナーに参加したり、その道のプロにコンサルをお願いすることもあると思います。

このように、情報収集や勉強のための投資も経費に計上することができます。

ただし、不動産関係の資格の取得については、認められません。

個人のためであって、不動産投資のためとは考えにくいからですね。

修繕積立金や管理費用は経費になる?

マンションの場合は、毎月、修繕積立金や管理費を支払うことになりますね。

この金額も経費にすることができます。

毎月支払うものなので、結構な金額になるんです!

部屋のクリーニング代金は?

賃貸経営をしていると、住んでいる人が引っ越しなどの理由で変わることもよくありますよね。

人が変わると、掃除をしたり、クリーニングをしたりとなにかとお金がかかります。

この料金も経費にすることができます。

リフォーム代は全て経費にはできない

リフォーム代を経費にできる条件は、

既存の施設の修理などに限ってです。

部屋の機能や性能を向上させるためのリフォームは経費にはできないので注意が必要です。

経費にできる税金は?

不動産投資では多くの税金が発生します。

  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

不動産取得税は見落としやすい税金なので注意が必要ですね!

これらの税金も経費として計上することができます。

ただし、所得税や住民税は個人に対して課せられる税金なので経費にすることはできません。

領収証をしっかりと残す

固定資産税や、不動産取得税などはコンビニでも支払うことができますが、手軽さゆえに、領収証を失くしてしまいやすいです。

とくに、固定資産税の領収証はめちゃくちゃ小さいのでしっかりと管理しておかないと失くします!というか私は無くしました!

税金は金額が大きい分しっかりと節税する!

私が所有する大阪のワンルームマンションを例にすると、

  • 固定資産税が年間万円前後
  • 不動産取得税が約10万円(1回だけ)

となっており、金額が大きいです。

その分、しっかりと経費に計上して節税しないとそれだけ損することにもなるので、忘れないようにしましょう!

ローンは全額経費になる?

ほとんどの場合で、物件を購入するために金融機関から融資を受けることになると思います。

この場合、経費にできるのは『金利』の部分だけです。

元本については、資産として減価償却することになるからですね。

土地部分は経費にできない

ローンで注意したいのが、金利を経費にできるのは『建物部分』のみです。

土地購入のための金利は費用にできません。

保険料は経費になる?

物件を購入すると、同時に火災保険や地震保険に加入することになると思います。

というよりも、金融機関によっては保険加入が融資の条件になっていることも多いですし、リスクヘッジを考えると保険への加入をオススメします!

保険料を一括して支払った場合

保険料は1年ごとに支払うよりも数年分をまとめて支払ったほうが割安になります。

たとえば、10年分の保険料を一括で支払った場合は、支払った金額の10分の1を経費として計上していくことになります。

仲介手数料は経費になる?

物件を購入するときは、ほとんどの場合で不動産業者と連携をとって行うことになります。

物件の紹介などですね。

このときい発生するのが『仲介手数料』です。

仲介手数料も経費にすることができますが、全ての場合で経費にできるわけではありません。

物件購入時は取得費になる

購入時の仲介手数料は、取得費として物件価格に合算されます。

つまり、物件と一緒に減価償却していくことになります。

仲介手数料を一回で費用計上はできず、物件と一緒に長い年月をかけて減価償却していくことになるんです。

売却時は費用として計上できる

一方の、所有している物件を売却するときに発生する仲介手数料は費用として計上することができます。

このように、仲介手数料は購入時と売却時で処理の方法が違うので注意しましょう!

サラリーマンや公務員が経費を使うメリットは?

ここまで、

『どこまで経費になるの?』

という疑問について、徹底的に解説してきました!

では、サラリーマンや公務員が『経費』を強く意識する理由はなんでしょうか?

税金を還付できる

経費にする=所得から減らすということになります。

副業で不動産投資をする場合は、

(給与所得+不動産所得ー各種控除)×所得税率=所得税

になります。

不動産投資をすることで、ここまで解説してきた経費や減価償却を使い『赤字』にすることができます。

つまり、所得を減らすことができるんです!

年収によっては大きな節税にも!

所得税は、

所得が多いほど税率も高くなる『累進課税』になっています。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

出典:国税庁

上表を見てわかるとおり、所得が350万円の人は税率が20%ですが、ちょっと下げた300万円付近の場合は税率が10%にまでさがります。

所得がギリギリの人は、経費を使いこなすことにより所得税率を調整し、所得税をぐっと低くすることができるんです。

児童扶養手当や就学援助制度でも使える!

不動産業者の営業マンでもほとんど知らないことですが、

児童扶養手当や就学援助制度でも、『経費』は効果絶大です!

上記2つの制度は、所得によって受給資格が決まります。

*自治体に差があるので確認を。

不動産投資ができる年収帯のサラリーマンや公務員は、ほとんどの場合で所得制限に引っかかり受給資格を満たすことができませんが、

経費によって所得を減らすことで受給資格を満たすことができるようになるんです!

私の場合、

年収約550万円(子ども3人います)でワンルームマンションを3件賃貸経営していて、

  • 就学援助制度により、実質年間15万円ほどの補助
  • 児童扶養手当により、年間36万円の補助
  • さらに節税により30万円ほどの税金還付

を受けています。

さらに、賃貸収入もあります!

経費を使いこなすことで、想像以上の効果を得ているんです!

ひとり親にこそ、不動産投資はオススメです!

まとめ

経費を使いこなすことは不動産投資を成功させることに直結します。

『どこまで経費にしていいの』

という疑問があれば、

『不動産投資のために必要な出費かどうか?』

を考えるとわかりやすいですね!

経費も、1つ1つは小さい金額かもしれませんが、いくつも重なれば大きな金額になります。

そして、それがそのまま節税につながるんです!

経費はしっかりとポイントを押さえておきましょう!

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