マイナス収支の不動産投資は問題外!業者が隠す甘い罠とは?

マイナス収支の不動産投資は問題外!業者が隠す甘い罠とは?

『毎月4,000円の支払いで、都内に区分マンションを所有できますよ!』

という営業電話がありました!

とりあえず、

『不動産投資はやったことがなくてわからないけど興味がある』と伝え、話を聞くことにしました!

話を聞いていくと、いろいろと突っ込みどころが多いものでしたが、

『初心者の人は騙されるかもしれない!』

と感じたので、記事にしました!

不動産投資に興味がある人はもちろん、これから業者から電話があったときに騙されないためにも是非、読んでみてください!

マイナス収支の不動産投資は問題外!業者が隠す甘い罠とは?

不動産投資はビジネス!

不動産投資と聞くと『投資』のイメージが強く株式投資やFXをイメージする人もいますが、

不動産投資は事業です!

【家賃収入-(ローン返済+経費等)=利益】

利益が出なければ投資をする意味はないですよね!

それなのに、マイナス収支でも得すると言う業者はいますし、マイナス収支に納得して物件を購入する人もいます。

マイナス収支でも買ってしまう理由とは?

不動産投資をしたらマイナスになってしまうのに、買ってしまうのには理由があります。

赤字でも資産形成できる!

例えば、2,000万円の物件を月々1万円の出費で購入したとします。

35年ローンとすると、

1万円×12か月=12万円

12万円×35年=420万円

つまり、420万円で1,500万円の物件を手に入れることができることになります。

月々が赤字でも、最終的な金額を考えるとマイナス収支でもやる価値があると思えます。

節税で黒字にできる!

不動産投資の大きな魅力に『節税』があります。

不動産投資を始めると、黒字経営になっていたとしても、

減価償却や経費を活用して、確定申告することで『赤字』にすることができ、収入を減らし節税することが可能です。

毎月の収支が赤字でも、節税効果により黒字にできます。

と言われれば、得をするように感じますよね

将来の備えになる!

老後に不安を感じる人は多く、この記事を読んでいる人の中にも老後のために不動産投資を考えている人も多いと思います。

年金の受給額は年々減っていて、私たちが将来もらえる年金額には漠然とした不安がありますよね。

そんな状態で、

『月々1万円の出費で、老後に毎月8万円の不労所得が入ってきますよ』

なんて言われたら気持ちも揺らいでしまうものです。

年金+家賃収入があれば老後に対する不安は少なくなりますし、そのための出費と考えればマイナス収支でも不動産投資に魅力を感じてしまうのではないでしょうか。

マイナス収支の落とし穴とは?

マイナス収支でも、

  • 赤字でも資産形成ができる
  • 節税で黒字になる
  • 将来の備えになる

このように、魅力がありますし、不動産業者もこの魅力も全面に押し出してセールスしてきます。

しかし!

これらの魅力の裏側には落とし穴があります!

この落とし穴を理解しておかないと、不動産投資で大失敗する可能性もあるのでしっかりとおさえておきましょう!

大手企業の記事を使って解説します!

東証一部上場企業のブログに、『なぜマイナス収支で取り組むの?実際のお客様の実例』という記事がありました!

家賃収入85,000円、キャッシュフローが月々マイナス15,000円でも不動産投資を始めるメリットがあるという内容のものです。

紹介されていた人は48歳、貯蓄600万円で、

毎月80,000円を貯蓄しいていたが、そのうち15,000円を不動産投資に回し、65,000円は継続して貯蓄していくというものです。

貯蓄額を計算すると、

60歳までの12年間で、

月80,000の貯蓄を継続すると、1,152万円

月65,000の貯蓄だと、936万円

となります。

不動産投資をせずに貯蓄を続けていくと、1,152万円+もともとの貯蓄600万円=1,752万円が老後資金となりますね!

一方の不動産投資をした場合をみると、

12年後に936万円+貯蓄600万円の計1,500万円で、その1,500万円でローンの残債をすべて完済すると、その後はずっと家賃が入ってくる。

家賃は85,000円なので年間約100万円になり、60歳から90歳までの30年間で3000万円になり、不動産投資をしたほうが遥かにお得です!

という内容のものです。

なるほど!

毎月の収支がマイナスでも長期的な視点でみると、プラスになるんだな!

……。

ちょっと待ってください!

大事なポイントが抜け落ちています!

60歳の時点で貯蓄0円はリスク大!

冷静になって考えてみるとわかりますが、

自分が60歳になったときに貯蓄が0円だったとしたら…想像するとかなりリスクが高いですよね!

病気になり、入院費や治療費がかかることもありますし、住んでいる家のリフォームもあります。

また、孫もできてお金がかかることもありますよね。

さらに、仕事も終えて第2の人生を満喫するために旅行にいく…なんてこともできなくなります。

老後を、貯蓄0円で迎えるのはめちゃくちゃハイリスクなんです!

空室リスクを考えていない!

不動産投資は、『家賃収入』があって成り立つものです。

毎月のキャッシュフローは家賃収入を前提に考えられていて、ローンの支払いももちろん家賃から支払っていくものです。

ローン返済中に空室になると、貯蓄なんてできなくなりますし、ローン完済後も家賃がないとお金が入ってくることもありません。

不動産投資が成功するかどうかは『空室リスク対策』によって決まるといっても良いくらいですが、

不動産業者はほとんどの場合、『空室リスク』について話してこないので注意が必要です!

豊かな生活、老後は『お金』の不安が少ないことが大前提です!

空室リスクを考えないで計算すると『得』するように思えますが、空室にならないことなんてあり得ません!

物件の価値、家賃は下がり続ける!

不動産業者の多くは、『未来永劫、家賃はずっと一緒』というように話してきますが、そんなことはありません!

例えば、新築のワンルームマンションで家賃が85,000円と、同じ間取りと立地で築30年のワンルームマンション家賃85,000円だったら、どっちに住みたいと思いますか?

絶対に新築ですよね!

物件を何年も所有している間にも、新しい物件はどんどん建設されていき、所有している物件はどんどん劣化していきます。

営業マンの『机上の空論』に騙されないようにしましょう!

なぜマイナス収支になってしまうのか?

マイナス収支物件の魅力や注意点を紹介してきましたが、

そもそも、なんで赤字になってしまうのでしょうか?

新築物件はマイナス収支になりやすい!

建設費用、人件費、広告費、人気(新築プレミアム)により、新築物件は『本来の価値』よりも高額になってしまいます。

本来は2,500万円の価値しかないはずの物件が3,500万円で売られるなど、高額になりやすいんです。

いくら高額で購入したとしても、家賃を上げてしまえば入居者がつかなくなってしまうので、家賃を上げることができませんよね。

この時点でマイナス収支が確定してしまうんです。

さらに、新築物件は価格下落のスピードが速く、数年で一気に資産価値が少なくなってしまいます。

本来の価格帯に落ち着くと言ってもいいですが、ローンの残債が減るスピードよりもはるかに速いスピードで下落していくんです。

ローン残債が3000万円あったとしても、売却価格が2,400万円にしかならなければ売るに売れない状況になり、最悪の場合は自己破産も考えられます。

  • 新築は修繕費がかからない
  • 減価償却が長い
  • 長期間保有できる

などのメリットもありますが、デメリットも大きいことを理解しておきましょう!

金利が高いと赤字になる

不動産投資をする場合、2%以下の金利がほとんどですが、この金利が3%になると赤字になるケースもあります。

金利とは、金融機関が得る利益の部分であり、リスクを数値化したものでもあります。

返済能力が高い職業の人や、収益性が高い物件の場合は、リスクが小さくなるので金利も低くなりますが、

返済能力ギリギリの人やリスクの高い物件の場合は、お金を融資する金融機関にとってもリスクが高くなるので、その分金利が高くなります。

『良い条件』で融資を受けれないと金利が高くなり、キャッシュフローもマイナスになってしまうので、金利はかなり重要になります。

また、今後のことを考えると今は黒字でも将来的には赤字になる人も出ています。

超低金利のときは変動金利で2%以下で融資を受けていたとしても、今後金利が上昇していくと変動金利も上昇していくことになります。

2000万円を金利1.9%で借りると毎月の返済額は65,230円になります。

しかし、金利が3%に上昇すると毎月の返済額は、76,960円にもなってしまいます。

約1%の上昇で1万円以上も返済額が増えてしまうんです!

金利は、数字的には小さく見えても計算すると大きな金額になるので、注意しておきましょう!

サブリース契約で赤字になる!

サブリース契約って?
物件を不動産業者に貸し出すことで、たとえ空室になったとしても家賃が入ってくるというもの。

物件の借手が『不動産業者』になり、空室になったとしても業者が家賃を支払ってくれるので『空室リスク』がなくなるというものですね!

しかし、空室リスクはなくなりますが、家賃収入も少なくなってしまうデメリットもあります。

通常なら85,000円の家賃収入があるところ、サブリース契約により78,000円の収入になるなど利益が少なくなってしまいます。

その分、家賃は保証されるので、安心感はあります。

不動産投資をすると、出費はローンの返済だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などいろいろな費用も発生してきます。

家賃収入が少なくなっても税金などは変わらず発生するのでマイナス収支になりやすくなるんですね。

高利回り物件でも赤字になる!?

東京23区のような都心では、なかなか高利回りの物件は出てきませんが、地方に目をむけると高利回りとされている物件は簡単に見つけることができます。

しかし、日本の人口はどんどん減っていますし都心に人口が集中していってます。

このような状況で地方に物件を購入するのは、いくら高利回りでもリスクが高すぎますね。

どんなに利回りが良く見えてもそれは『満室時』を想定して計算された数値です。

人口が集中している都心でも、常に満室にするのは難しいのに、地方で満室にするのはさらに難しいことです!

このように、地方の高利回り物件を買い、空室によりマイナスになるのは、不動産投資でよく聞く失敗の1つです!

初心者の人は、空室リスクの高い地方の物件よりも、利回りが低くても都心の物件を購入するのがマイナス収支にしないコツです!

修繕費を考えていない

不動産投資をすると多くの『経費』が発生することになります。

固定資産税などの税金や、管理費や修繕積立などなど。

そんな経費の中でも大きな支出になるのが『修繕費』です。

物件は年数の経過とともに劣化していきます。

特に水回りが修繕の必要が出やすく、私も先日水道周りの修理で十数万円の想定外の出費を経験しました。

新築の物件であれば、購入からしばらくは修繕の必要はありませんが、中古で購入した物件であれば近いうちに大きな修繕が必要になることもあります。

物件を購入するときは『修繕費』に関しては営業マンは自分から話そうとはしないので注意が必要です!

家賃下落を想定していない!

家賃は、年数の経過とともに必ず下がっていきます!

このことを考慮しないで計算している人も多いですし、不動産業者もあえて自分から話そうとはしません!

契約時の家賃で老後まで計算していると20年後とかに家賃の減少に伴いキャッシュフローがマイナスになることもあります。

家賃や、物件価値は下がるものとして計算するのが重要です!

節税に頼りすぎていると…

毎月のキャッシュフローが赤字でも、節税により黒字にできますよ!

という甘い言葉を使ってくる人もいますが、節税の効果は将来に向けてどんどん少なくなっていきます。

節税は、不動産投資に関係するさまざまな経費を使うことにより所得を下げて、税金を減らすというものです!

このとき経費にできるものの代表は、

物件の減価償却費と、毎月のローン返済の金利部分です。

減価償却費できる年数はきまっていますが、減価償却費の金額は定額になっているので、年数の経過とともに少なくなることがありません。もちろん、減価償却の年数を超えると経費に計上できなくなりますが。

一方のローンの金利部分です。

金利はローンの支払い年数が増えれば増えるほど元本が減ることになるので金利の支払いも少なくなっていきますよね。

つまり、経費に計上できる金額が年々少なくなるので、節税効果も少なくなっていくんです。

節税効果により、ぎりぎりキャッシュフローが黒字の場合は、年数の経過とともにマイナス収支になる可能性が高いと言えます。

キャッシュフローが赤字になる投資はしない!

月々のキャッシュフローが赤字でも、不動産投資をやる意味はあると言われますが、

そんな物件が問題外です!

私自身、ワンルームマンションを所有していますが、全て黒字で賃貸経営できています!

不動産投資未経験者の人が最初に『不動産投資はマイナスでも普通です!というよりもマイナスでもしっかりと資産形成ができるんです』

と言われれば、

『不動産投資ってそういうものかぁ』

と思い込んでしまいがちです。

でも、

毎月黒字でしっかりと賃貸経営できる物件は絶対にあります!

成功して、資産形成を真剣に考えているのであれば妥協せずに、しっかりと黒字で賃貸経営できる物件と巡り合うまで物件を探しつづけましょう!

まとめ

今回の記事は、不動産業者からの電話がキッカケで書くことにしました!

毎月の収支がマイナスでも節税や将来の年金対策ができるのでお得です!

といったセールストークは良く聞きます。

たしかに、完全に間違いではないですし、全否定はできません。

でも、マイナス収支の不動産投資がベストの形とは言えません!

毎月しっかりと黒字で経営できる物件に巡り合うまで辛抱強く待ち、しっかりと物件と不動産業者を見極めるようにしましょう!

そのためには、コツコツ継続して勉強することが大切ですね!

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