【2019年10月7日更新】
公務員にとって不動産投資はメリットが大きくオススメの資産運用です！
でも、「副業」にならないの？という疑問や不安もあると思います。
結論からいうと、規模や不動産の目的によって副業になることもありますし、問題ない場合もあります。
ということで、
不動産投資を始める前にまずは『公務員と不動産投資』の知識を身に付け、いろいろな疑問も解決しておきましょう！
公務員の不動産投資が職場にばれない方法！
公務員の不動産投資は副業になるの？
「公務員×不動産投資」で１番気になる
「副業になるのか？」
ということを中心に話をしていきます。
そもそも副業って？
不動産投資による家賃収入は『副業』になるのでしょうか？
そもそも副業とは、
『本業で得る収入とは別に収入を得る』
ということになります。
公務員の場合だと給与が本業での収入になり、家賃収入は『副収入』にあたります。
でも、
『公務員の方は、不動産投資をしている人が多いですよ』
という、営業マンのセールストークを耳にしたことがあると思います。
実際、不動産投資をしていて、家賃収入を得ている公務員の方は大勢います。
５棟１０室までの不動産投資は副業じゃない！？
人事院規則１４－８によると、
１ 独立家屋（戸建てや１棟アパート当）の賃貸については家屋の数が５棟以上
２ 独立的に区画された（マンションやアパートの１室）の数が１０室以上
３ 土地の場合は賃貸契約数が１０件以上
上記の規則から、公務員の不動産投資は５棟１０室までは許可されています。
ただし、人事院の規則は国家公務員に適用されるもので、地方公務員はそれぞれの自治体の規則を確認しておかなければなりません。
＊基本的には大きく変わることはありません。
５棟１０室未満でも副業にあたることも？
見落とされがちなのが、
不動産や土地の賃貸に係る賃貸収入が、年額５００万円以上になると、たとえ５棟１０室未満でも副業になるということです。
高級マンション（月２０万円）を３室もっていると、
２０万×１２か月＝２４０万円
２４０万円×３＝７２０万円となり、副業になります。
また、住居用ではなく、旅館やホテル、アミューズメントに利用する建物の場合も副業になります。
『５棟１０室と５００万円以下』
また、不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものである場合も副業になります。
この２つをしっかりと覚えておきましょう。
職務専念義務ってなに？
公務員には、『職務専念義務』というものがあります。
全体の奉仕者として、公共の利益のために与えられた職務を執行する義務を負っていて、その注意力の全てを職務に注がなければなりません。
簡単に言うと、仕事中は仕事に専念して、仕事以外の余計なことは考えるな！ということです。
仕事中に株やＦＸ取引きをすると、仕事以外に注意力が注がれることになるので、『職務専念義務違反』になりますし、賃貸経営の場合も、
- 購入する物件を探す
- 入居者と調整や契約の話をする
- 管理会社と調整する
上記のようなことをすると、たとえ５棟１０室未満で賃貸経営を行っていても、処罰の対象となる可能性があります。
管理会社に委託すれば大丈夫！
賃貸経営を自分だけでやっていると職務専念義務違反になる可能性があります。
管理したり家賃の回収をすると、本業に支障が出ると考えられるからですね。
ですので、公務員が不動産投資をする場合は必ず管理会社に委託するようにしましょう！
管理費用は思っている以上に安く、賃料が10万円以下だと5000円ほどです。
また、管理会社から物件を購入すると管理費用は無料の場合もあります。
また、借主とのやりとりは思っている以上に面倒なんです。
職務専念義務違反にならないためにも、
できるだけラクに不動産投資をするためにも、
管理会社との契約は必須なんです！
なぜ、職場にバレるのか？
公務員の副業は、不動産投資であれば５棟１０室以内であれば、許可を得ずにでき、問題ありません。
別に悪いことをしているわけではありませんが、職場にはバレたくないと考える人も多いようですね。
では、どのようにして職場にバレてしまうのでしょうか？
職場で不動産投資に関する話をしない！
基本的なことですが、職場では不動産投資の話はしないようにしましょう。
特に悪いことや法律や規則に抵触しないとしても、噂は尾びれをつけて広がってしまいます。
『○○さんは、不動産投資でかなり儲けているらしいよ』
『○○さんは、仕事中も不動産業者と連絡を取り合ってるみたい』
など。
このような噂が広がれば上司に目を付けられることにもなりますし、知らずのうちに職務に専念する義務違反になる可能性もあります。
住民税の金額でバレる？
住民税は、前年度の収入をもとに決定されるもので、毎年６月に細長い通知書が送られてくるはずです。
様式は、市町村によって若干ちがいますが、記載されている内容は同じになっています。
前述したように、住民税は前年度の収入によって決められるもので、給与所得や不動産所得、事業所得なども含めた収入で計算されます。
公務員の場合、住民税の通知書は経理や人事を担当する部署にいったん送られるので、このときにバレることがあります。
給与所得以外に収入があると、住民税は高くなりますが、不動産投資の場合は逆に住民税が極端に安くなることもあります。
マンション経営には、
- 減価償却
- 経費
という２つのキーワードがあります。
上手く活用することにより、税金を大幅に節税することができ、所有する物件数によっては住民税も所得税も０円にすることだってできます。
私の場合は３件のワンルームマンションを所有しているので、年間で４０万円前後の節税ができています。
この節税効果が、不動産投資の大きなメリットとなるわけですが、これが原因で職場にバレることにもなります。
『○○さんは、住民税が極端に低いけどなんで？』
と聞かれると、上手い言い訳ができなくなりますね。
普通徴収と特別徴収
住民税の徴収方法は、
普通徴収と特別徴収の２種類があります。
特別徴収は、毎月の給与から源泉徴収されるもので、いわゆる『天引き』と呼ばれるものです。
非常に便利で、自分で支払うわずらわしさもありませんが、その分、住民税の金額が職場の人に知られることになるので、不動産投資がバレる可能性もあります。
そこで登場するのが、普通徴収です！
普通徴収は、納付書を自宅に送ってもらい自分で支払いに行く方法です。
年４回に分けて支払うもので、固定資産税の支払いと同じようなものですね！
給与所得以外に収入がある場合は、確定申告を毎年することになっていて、そのときに普通徴収を選ぶことができます。
ただし、職場に届くはずの住民税の通知書が届かないと、経理の人が疑問を持つことになります。
『〇〇さん、なんで普通徴収に変更したんですか？』
と聞かれたときの対処を考えておきましょう！
確定申告の時期をずらす
確定申告は例年、２月～３月に行うもので、その結果をもとに６月に住民税の決定通知書が作成されます。
ここで、裏技になるのですが、２～３月に確定申告を行わずに６月に確定申告をするという方法があります。
確定申告は、過去５年分まで一気にすることができ、私も『過去３年分』を一気にしたこともあります。
確定申告は、決められた時期にしかできないと思われていますが、実はいつでもできるんです。
むしろ、次期をずらした方が空いていてスムーズに手続きが進みます。
６月に確定申告をするので、すでに住民税の通知書は前年度の給与所得をもとに作られています。
書面上では、通常の金額が記載されるので、職場の上司や、担当者が見ても、副業がバレることはなくなるはずです。
ただし、滞納税や無申告加算税の対象となることもありますし、青色申告の場合は、６５万円の控除を受けることができなくなる可能性もありますので、ご自身の責任で、この裏技を使うようにしてください。
ちなみに、私が過去３年分を一気に申告したときは、なにも加算されることなく問題ありませんでしたが。
児童手当の手続きでバレる？
子どもが０歳〜３歳未満は、1万5,000円、３歳〜12歳(小学生以下)は、子供が1、2人の場合は１万円、３人以上の場合は1万5,000円、中学生は１万円が支給されます。
シングルファザーで息子が３人いる私にとっては非常にありがたいものですね。
年収によって支給要件は変わってきますが、公務員の方でも多くの人が児童手当を受給していると思います。
ただし、気をつけてほしいのが『課税証明書』の提出です。
課税証明書は、住民税の金額を証明するものですね。
住民税の金額は、前年度の収入によって決定されるものなので、不動産投資をしていれば、もちろんその金額も記載されてしまいます。
ということで、完全に副業がバレないようにするのは非常に難しいですが、５棟１０室や、５００万円以下など認められた範囲であれば特に問題にはならないので、どんと構えておきましょう！
不動産投資で懲戒処分になるのか？
公務員の不動産投資が『副業』になるのは条件がありましたね！
- 5棟１０室未満
- 家賃収入５００万円以下
- 職務遂行への支障
- 住居用
これらの点を守っていれば副業になることはありませんし、職場にバレたとしても処分を受けることはありません。
宝塚市の消防隊員が懲戒処分になった理由は？
だいぶ前のニュースですが、消防士が不動産投資で懲戒処分を受けました。
- 家賃収入が年間で７０００万円
- 仕事中のメール１年３か月で１万５０００通
- ３４２件の賃貸物件を所有
上記が懲戒処分の理由です。
当たり前ですが、完全に『副業』ですね。
まず、家賃収入の限度額５００万円の１４倍も得ています。
さらに、仕事中に１万５０００通もメールをすれば、どうみても仕事に影響を与えていると考えれらます。
さらにさらに！５棟１０室を大きく超えて３４２件も所有！
懲戒処分になって当たり前ですね。
公務員でも、これだけ資産を増やせる
逆に、公務員でもこれだけ資産を増やすことができるんです！
ここまでくれば、退職して『法人化』したほうがはるかに節税できますね！
不動産投資は、『リスクが大きい』と思われていて、公務員の人もなかなか一歩踏み出せない人が多いですが、勉強して知識を身に付ければ、不動産投資は成功できるものなんですね！
＊助長しているように聞こえますが、副業はダメです！
公務員の不動産投資は失敗しやすい？
公務員で不動産投資をしている人は大勢いますが、失敗している人もいることを忘れてはいけません。
失敗する主な原因は、
- 不動産投資がビジネスという認識がない
- 営利活動の経験が少ない（ない）
- 高額物件を買ってしまう
- 営業マンの話を全て信用してしまう
不動産投資は『投資』の一種ですが、株式投資やFXとは違い『事業色』が強い特徴がありますね。
物件管理や入居者募集、経費の活用、売却など。
管理会社に任せっきりだと忘れてしまいますが、投資といいうよりもビジネス寄りなんです！
しかし、公務員の人は普段は『営利活動』をしていないためビジネスに対する経験や知識がどうしても不足してしまいます。
その結果、営業マンが勧めてくる高額な物件を買ってしまい、利益が少なくなり失敗してしまうケースが多いんです。
また、公務員は『安定性』がバツグンなので、金融機関からの評価が高く、驚くほど簡単に融資を受けることが可能です。
このことは、物件を販売している不動産業者はもちろん分かっているので、
公務員には高額な物件を勧めてくる傾向が強いんです。
不動産投資のメリットとは？
不動産投資は大きく分けて、
- 家賃収入
- 売買益
上記の２つの方法で利益を得ることができます。
この２つの利益のうち、ファイナンシャルプランナーとしておすすめなのは、「家賃収入」です！
不動産投資と聞くと、ハイリスクハイリターンのイメージが強いと思います。
しかし、不動産投資は安定して資産を築くことのできる投資なんです。
- 物件選びを妥協しない！
- 駅近や交通の利便性などを立地を優先する！
- まずはワンルーム等、比較的少額から始める！
この３つを守って不動産投資をすればリスクはかなり抑えることができます。
公務員はローン審査に通りやすい！
不動産投資をする場合は、ローンを組むことになります。
人によってはローンを組まずに購入したいと思う人もいますが、
「節税」のメリットと「複利」のメリットを最大限に活かすためにはローンを組むべきなんです！
で、ローンを組むためには金融機関から審査を受けることになりますが、
公務員のローンの通りやすさは最強です！
他に借財があっても、きちんと支払いをしていれば問題なく審査に通るはずです。
支払いが終われば資産だけが残る！
不動産投資は、
賃貸収入をローン返済に充て、残った金額を自由に使うことになります。
ここで重要なのが、
「ローン返済のお金は他人が支払う」
ということです。
他人のお金でローンの支払いが完了すると、物件が資産として手に残るんです！
また、ローンの完済前でも、地価の高騰などがあったらそのタイミングで売却すれば差分が利益になります。
老後の備えとしてもオススメ！
老後に必要な最低限の蓄えは約２０００万円ほどと言われています。
２０００万円を老後までに準備するのは実際に難しい場合もありますよね。
そこで、不動産投資を活用するんです。
早い年齢のときに物件を購入していると、老後にはローンを完済しています。
ということは、家賃収入のすべてが自分の手元に残ることになるんです！
保険の役割にもなる
物件購入のためにローンを組むことになりますが、この時に「団体信用保険（通称、団信）」に加入することになります。
この保険は、
自分が死んだときローン残債をチャラにしてくれるものなんです。
もしも病気や事故で家族を残して死んでしまったとしても、ローンの返済が終わった物件が家族に残すことができます。
つまり、家賃収入で得るお金が毎月家族の残すことができるんです。
そういった意味でも不動産投資は「保険の役割」を担っていると言えます。
まとめ
公務員の不動産投資は、
- ５棟１０室を守る
- 住居用にする
- ５００万円以下
この３つのことを守れば副業にはあたりませんので、安心して不動産投資をすることができますね。
また、公務員は不動産投資を始める条件が整っていてすぐにでも始めることのできる職業です。
メリットも大きいので、勉強を継続していきましょう！
