【100万円損する】不動産は簡単に相続するな!相続破棄で対策を!

【100万円損する】不動産は簡単に相続するな!相続破棄で対策を!

空き家問題 (祥伝社新書)

空き家問題と言われると、アパートやマンション、借家を所有している『大家さん』をイメージし、自分には関係ないと思われていますが、実は誰もが『空き家問題』に直面する可能性があるんです。

私の場合は、22歳の時にマイホームを購入し、26歳のときに引っ越しに合わせて、賃貸でマイホームを貸し出しています。

このように、仕事や家庭など様々な事情により、購入したマイホームを貸し出すこともあります。

しかし、最も高い可能性が『相続により受け継いだ不動産』です。

40歳を過ぎていくと、必然的に『相続』をする可能性が高くなってきます。

不動産を相続した場合は、一般的には『資産が増える』と考えられていますが、実は、不動産を受け継いだために『不動産貧乏』になる可能性もあるんです。

【100万円損する】不動産は簡単に相続するな!相続破棄で対策を!

不動産を相続すると、相続税が発生するというのは、ほとんどの人が知っていることですが、相続後の出費については、あまり深く考えられていませんね。

相続後にどのような出費やリスクがあるのかを理解していなければ、相続による貧困におちいる可能性もあるのでしっかりと学んでいきましょう。

相続税はどのくらいかかるの?

相続税は、親の死亡により財産を受け継ぐときに発生する税金で、土地のほかにも貯金や保険金、借金も含まれています。

『借金』などの負債も相続の対象となることを頭に入れて、財産を相続するかどうかを決めることが、まずは重要になりますね。

相続税の計算方法

相続税の計算方法は、

①相続財産の課税価格(簡単に言うと、相続財産の総額)-基礎控除額=課税遺産相続

②課税遺産相続×下表の税率=相続税額

基礎控除は思っている以上に手厚い?

税金には『控除』と呼ばれる制度があります。

例えば、働いていて給与所得がある人には、65万円の『給与所得控除』と呼ばれるものがあったり、全員が受けられる『基礎控除』も38万円あります。

上記2つの合計金額は103万円で、働いていても、収入が103万円以下なら所得税を支払う必要がなくなります。これが『103万円の壁』と呼ばれているものですね。

相続税にも同じように『基礎控除』と呼ばれるものがあり、

3000万円+600万円×法定相続人の数=基礎控除額

となっています。

法定相続人とは、

配偶者、子、直系尊属、兄弟姉妹になります。

例えば、

上図の場合で、父が死亡した場合の法定相続人は、

母、兄弟、自分

この3人になります。

ということで、相続税の基礎控除額を計算すると、

3000万円+600万円×3人=4800万円

これだけ『基礎控除』として、相続財産額から減額することができます。

つまり、4800万円以下の相続財産であれば、相続税は0円になります。

配偶者はさらに控除される

配偶者は、相続財産の半分が『法定相続分』とされていて、残りの半分を兄弟や親が、分け合う形になります。(遺言がある場合は別)

基本的には、配偶者は財産の半分を受け取ることができ、さらに相続した財産については相続税が発生しません。

ただし、法定相続分である半分以上の財産を相続した場合でも、1億6000万円までは相続税が発生しません。よっぽどの財産が無い限りは、配偶者には相続税が発生しないことになりますね。

土地や建物の値段の調べ方

毎年、郵送されてくる『固定資産税納税通知書』というものがあります。

実際に土地や建物を所有している人なら各市町村から送付されてきていると思います。

ほとんどの人は、この通知書の自分が実際に支払う『納税額』だけを確認していると思いますが、『評価額』という項目があります。

この評価額が、土地や建物の価格になり、相続時に計算される元となる金額になります。

マイホーム暮らしの人は、今年度の通知書を一度確認してみてください。

また、実家にも通知書があるはずなので、一度確認してみてください。

この、固定資産税は国税ではなく、各市町村の税金になっています。なので、様式は市町村によって若干かわりますが、どの市町村でも評価額は記載されています。

ちなみに固定資産税は評価額の1.4%になっています。つまり評価額が低ければそれだけ固定資産税も少なくなるのですが、素直に喜べないですよね。私も、固定資産税の通知書で評価額を確認してショックを受けました!

まぁ、支払う税金は安くなるんですけどね。

保険金や株式の財産も確認する

相続税の計算は、土地は土地だけ、建物は建物だけ、株式は株式だけ。

といったように、個別に計算することができず、全ての相続財産を合計して計算することになります。

ですので、土地や建物のほかにも相続財産がないかを確認しておきましょう。

土地や建物を相続したときの費用って?

土地や建物には、『固定資産税』というものが発生します。

これは、相続した不動産を『そのまま放置』していても毎年発生する費用です。

固定資産税っていくら?

固定資産税の税率は1.4%です。

この数字だけを見ると大したことないように思えてしまいますが、土地や建物は数千万円単位の資産です。たとえ、数%でも大きな金額にもなります。

土地と建物の評価額が4000万円だった場合、

4000万円×1.4%=56万円

年間で56万円も固定資産税を支払わなくてはなりません。

いつ?どうやって払うの?

固定資産税は、毎年1月1日時点で、固定資産を所有しているとその年の税金を支払うことになります。

特に手続きをすることなく、自宅に支払い用紙が郵送されてきます。

固定資産税は市町村の大切な収入源のため、抜かりなく、そして手際よく行われます。

支払いは、4回に分けられているので、上記の例でいくと、

56万円÷4=14万円

3か月に1度、14万円を支払うとなると生活に大きな影響を与える金額となりますね。

これは、一戸建ての場合だけではなく、マンションにも固定資産税は適用されています。

マイホームを購入するときは、もちろん固定資産税を計算に入れてローンを組まなければなりませんし、ほとんどの場合、住宅メーカーの営業マンがきちんと説明をしてくれるとおもいます。

問題は、相続により家や土地を取得した場合です。

相続となると、『相続税』は誰でも気にする点ですが、『固定資産税』は、アパートや賃貸マンション暮らしの人にとっては馴染みがなく、見落とされる点でもあります。

管理費や、修繕積立金も忘れられない!

マンションの場合は、固定資産税のほかに、『管理費』と『修繕積立金』も支払っていくことになります。

築年数が30年ほどのマンションでも、上記の2つを合わせると月に3万円はかかります。

年間で36万年です。

相続したマンションに住んでいなくても支払わなければなりません。

一軒家でも費用はかかります。

家というものは、人が住んでいない方が傷みやすく劣化しやすくなります。

庭があれば、木の手入れや草の処理もしなければなりません。これは、近隣住民とのトラブルの防止のためにも必要なことになりますね。

マンションを相続したら年間100万円近い出費?

固定資産税と、管理費や修繕積立金を考えると、年間で100万円近くの出費になることも考えられます。

相続税の場合は、基礎控除のほかにも、『小規模宅地等の控除』を利用することもでき、支払う税金が想像していたよりもずっと少なくなることもありますし、実質0円で相続することもあります。

『タダで土地が手に入る!』

なんて思って、簡単に相続してしまうと予想外の出費で、生活が苦しくなることも考えられます。

簡単に相続をしてはいけない理由とは?

土地や建物を『賃貸』として貸し出せば不労所得が・・・という甘い考えは、まずは取り払うことが大切です。

相続により手に入れた物件は通常は20年や30年、場合によってはもっと長い年数が経過したものです。

水回りのリフォームや外観の塗装や壁の補修などの費用は200万円、300万円という金額です。

賃貸で貸し出したとしても、元がとれるまで、どれくらいの年数がかかるか計算してみましょう。

また、賃貸ではなく、『売却』を考えている人も注意が必要です。

築年数の古い物件は、想像以上に『安値』であることがほとんどです。

一軒家の場合は、土地の上にある建物のせいで評価額が下がることもあります。

しかし、評価額を上げるために建物を壊して『更地』にしようとすると150万円~200万円はかかります。

さらに、固定資産税は建物があったほうが『安く』なります。

更地にしたことで、一気に固定資産税が跳ね上がることもあります。

相続の判断はいつまでにするの?

相続には、

  • 単純承認
  • 限定承認
  • 相続放棄

この3つの種類があります。

単純承認って?

相続の開始を知った日から3か月が経過すると、『相続を承認した』とみなされてしまいます。

もし、相続する財産が『借金』だけの場合でも、3か月が経過すると『借金を相続』したことになってしまうんです。

また、相続する財産の一部を使ってしまうと、相続を承認したとみなされます。例えば預金などの現金を使うなどの行為ですね。

限定承認とは?

相続するものは、財産だけではなく借金などの負債も含まれています。

家や土地が相続する対象だったとしても、住宅ローンが残っていれば、その分も相続しなければなりません。

財産>負債

このような場合だと、負債を相続したとしても、全体でみると財産が上回っているので相続する価値はありますが、

財産<負債

このようなケースも少なくありません。

このような場合に『限定承認』を適用することができます。

限定承認は、相続した財産の範囲内で負債などの債務を引き継ぐというものです。

ですので、少なくとも

財産=負債

という関係で、相続をすることができます。

相続放棄

相続は、承認するだけでなく放棄することもできます。

財産<負債

このような場合は、相続を放棄することが望ましい場合がほとんどですし、仮に

財産>負債

このように、財産の方が上回っていたとしても、前述したように『固定資産税』や『管理費・修繕積立金』を考えると、相続をしないほうがいいこともあります。

そのほかにも、様々な理由で相続をしたくないこともあると思います。

相続は、前述したように3か月が経過すると『単純承認』とみなされ、相続したことになっていまいます。

ですが、3か月以内に家庭裁判所に『相続放棄申述書』を提出すれば相続を放棄することができます。

これは、相続人が複数いた場合でも、『単独』で行うことができます。

まとめ

建物や土地の相続と聞くと、不動産がタダで手に入る!不労所得の可能性もある!など甘い考えを起こしてしまいがちですが、少し立ち止まって考えてみましょう。

相続時には、相続税が発生します。

相続したあとでも、固定資産税や維持費もかかり、年間で100万円になることだってあります。

このようなことを冷静に考え、計算して相続するかどうかを見極めることが重要といえます。

見極めるときの注意点は、『3か月以内』に決めることを忘れないようにしましょう。

手続きの仕方がわからない。

相続するか決められない。

といった理由で、3か月が過ぎてしまうと『単純承認』とみなされて相続が開始される可能性もあります。

相続をするときは、

①相続する価値はあるのか?

②決めるのは3か月以内の早いうち!

この2点に注意しましょう!

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