【悲報】不動産投資が『相続税対策』になるのは富裕層だけだった!

【悲報】不動産投資が『相続税対策』になるのは富裕層だけだった!

相続税対策の分野はファイナンシャルプランナーの試験でも絶対に出てくる項目なので私の得意分野でもあります!

わかりやすく説明していくので、よろしくお願いします!!

で、今回は『不動産投資×相続税対策』について解説していくのですが、結論から言うと、

『私のような一般人には相続税対策は無縁の話です!』

富裕層は絶対に意識するべきことですが、副業として不動産投資をしている人には、ほとんどの場合で関係のない話題なんです!

ブロガーが『関係ない話ですよ』なんて言うのは、記事を読んでもらえなくなるので、言ってはいけない言葉なんですが、本当に富裕層にしか関係のない話なんです!

【悲報】不動産投資が『相続税対策』になるのは富裕層だけだった!

多くのメディアでは、

『不動産投資で相続税対策できます!」

って伝えていますね!

でも、ちょっとくらいの資産があるからって相続税対策を考える必要なんてないんです!

相続税の計算方法

①相続税の対象となる金額を計算する

相続税を計算するときは最初に、資産の合計額(課税遺産総額)を計算します。

【現金、預金、株式、債券、保険金、不動産、負債、ローン】

プラスの財産もマイナスの財産も全てひっくるめて合計金額を算出します。

ここでは仮に課税遺産総額が6000万円とします。

②基礎控除を差し引く

相続税には『基礎控除』と呼ばれるものがあります。

相続をするときは誰でもこの基礎控除を受けることができるんです!

【基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人】

計算式は上記の通りです。

*法定相続人は、配偶者、子、直系尊属(親など)、兄弟姉妹に限定されています。

たとえば、法定相続人が配偶者と子2人だった場合は、

3000万円+600万円×3=4800万円

つまり、相続税対策を特にしなくてもこれだけの控除を受けられることになるんです!

資産が5000万円前後だったら、リスクを犯して不動産投資をする理由はないんですよね。

ここまでの計算で、

6000万円(課税遺産総額)-4800万円(基礎控除)=1200万円となります。

③税率と控除額を求める

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

出典:国税庁HP

②で計算した1200万円を表にあてはめると、税率が15%、控除額が50万円だとわかります。

1200万円×15%-50万円=130万円

相続税として支払う金額は130万円を計算することができましたね!

この130万円を節税するために、リスクを犯して不動産投資をやる価値があるのかどうかが重要です!

不動産投資が相続税対策になる理由は?

相続税の基本的な計算方法がわかったところで、

本題の『不動産投資がなぜ、相続税対策になるのか?』について解説してきます!

ポイントは、

土地と建物を区分して考えることですね!

土地は貸家建付地か小規模宅地等の特例のどちらかを選ぶ

土地に関する相続税の計算方法は少し複雑になっていて2種類の方法から有利な方を選ぶことになります。

それぞれの方法で計算をしてみましょう!

*小規模宅地等の特例は条件があるので、全ての人が適用されるとは限りません。

土地の評価方法を知っておこう!

まずは、土地の評価がどのように決まるのかを知っておかなければ、貸家建付地の計算も、小規模宅地等の特例も計算することができません。

土地の評価の方法には、

  • 路線価方式
  • 倍率方式

この2種類の方法があります。

路線価は国税庁が毎年公表しているもので、『路線価図・評価倍率表』から確認することができます。

ページ開くとこんな感じです。

ここから、調べたい土地の所在地を選択していくことになります。

ためしに、

『東京→路線価図→中央区→銀座5』というように見ていきます。すると、

このように、地図に数字とアルファベットが表示されています。

拡大すると『45,600A』や『9,480B』のように表示されていますね。これが路線価です。

単位は千円単位になっているので、45,600は4560万円ということになります。

1㎡が4560万円って恐ろしすぎます!

アルファベットの部分は後述する『借地権割合』のことで、

A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

となっています。

ちなみに銀座のこの場所は30年間ずっと日本一路線価の高い場所になっています。

一方の倍率方式は、

国税局が細かく路線価を設定することのできない地域のことです。郊外の地域は倍率方式になることもあるってことですね!

貸家建付地の計算方法

土地所有者が建物を建て、貸し付けている宅地のことをいいます。

計算式は、

【自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)】

となっています。

自用地の評価額は前述した、路線価方式か倍率方式で求めることができますね!

このときに一緒に『借地権割合』も確認しておきましょう!

借家権割合は全国一律で30%となっています。

賃貸割合は、たとえば10室を相続する場合、相続発生時に5部屋に入居者がいた場合は50%になあります。

10部屋すべて満室だったら賃貸割合は100%になります!

自用地の評価額が5000万円の土地で借地権割合が80%、借地権が30%、賃貸割合が100%だったとすると、

相続税の計算の元となる評価額は、3800万円となります。

小規模宅地等の特例はカンタン!

この制度を利用するには条件がありますが、計算方法は簡単になっています。

相続する土地の種類 適用条件 面積の上限 減額の割合
住宅用(特定居住用宅地) 配偶者

同族の親族が継続して住む

別居の親族がもらって住む

330㎡ 80%
事業用(特定事業用宅地、特定同族会社事業用宅地) 相続人が事業を受け継ぐ 400㎡ 80%
貸付用(駐車場や貸付用マンションなど) 相続人が貸付を継続する 200㎡ 50%

この中で不動産投資に関係があるのは赤字部分の『貸付用』のところですね。

5000万円の土地なら2500万円にまで評価額を減額することができます。

*200㎡を越える部分は、減額されずにそのままの金額が評価額になります。

たとえば300㎡の土地なら、200㎡までは小規模宅地等の特例を受けることができ、残りの100㎡は特例を受けることができないってことです。

建物は建築費用の50~60%が目安

建物部分の評価額の計算は、『固定資産評価額』とよばれるものを使います。

固定資産税評価額は、

  1. 市町村が1件1件確認して決める
  2. 3年に1度の見直し
  3. 建物の種類によって金額は違う
  4. 一戸建てよりもマンションの方が割高
  5. 納税通知書で確認できる
  6. 公示価格の7割が目安

固定資産税評価額で押さえておくべきポイントは上記6つですね!

建物の場合は、固定資産評価額がそのまま『自用家屋の評価額』として扱われていきます。

ただし、貸付用の建物なので、ここからさらに評価額を下げていく計算をすることができます。

【自用家屋の評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)】

で計算することができます。

借家権割合は全国一律で30%でしたね!

賃貸割合は総部屋数のうち何部屋に入居者がいるかのことで、10部屋中8部屋に入居者がいれば80%になります。

7000万円が相場の建物を相続した場合、

固定資産評価額は7000万円の7割で4900万円になります。

ここから賃貸割合を80%として計算すると、

【4900万円×(1-30%×80%)】

=3724万円が建物の評価額になります。

50~60%の間におさまっていますね!

どれくらい相続税を節約できるか計算してみよう!

では、これまで解説してきた計算方法を使って、実際にどれくらい不動産投資で相続税対策ができるのかを計算してみましょう!

計算に使う条件は、

  • 法定相続人(配偶者、子2人)
  • 借地権割合80%
  • 借家権割合30%
  • 賃貸割合100%(空室なし)
  • 土地の路線価8000万円(時価約1億1000万円)
  • 建物の固定資産評価額1億円(時価約1億4000万円)
  • 貸家建付地を適用

上記の条件で計算してみます。

まずは土地の計算

8000万円×(1-30%×80%×100%)=6080万円

次は建物の評価

1億円×(1-30%×80%)=7600万円

基礎控除や税率の計算

法定相続人は3人なので、

3000万円+600万円×3=4800万円

土地と建物の評価額は、

6080万円+7600万円=1億3680万円

ここから基礎控除を引いて、

1憶3680万円ー4800万円=8880万円

税率の表を確認すると、

税率30%、控除額700万円になっています。

8880万円×30%-700万円=1964万円

相続税が1964万円になりました!

いや…節税しても高いですよね。

もし相続が不動産ではなく、全て現金だった場合は、

1億1000万円(土地)+1億4000万円(建物)なので、2憶5000万円になり、税率45%、控除額2700万円になります。

計算すると、相続税は

8550万円にもなります!

不動産投資で節税した場合と比べると、約6500万円も節税できることになります!

そりゃ富裕層は節税を意識しますよね!?

副業投資家は意識する必要はない?

富裕層にとっては、相続税対策は死活問題ですが、私のような副業として不動産投資をしている人間からすると、あまり関係ない話ですね。

もともと基礎控除が、【3000万円+600万円×法定相続人】これだけあるので、この金額を大きく超えるような資産を持っていれば相続税対策を考えるべきです。

でも、副業でやっていると基礎控除を大きく超えるような資産はなかなか形成できないものです。

『相続税対策しなきゃ!』

と焦って不動産投資を始めて失敗するリスクも考えると、相続税対策は意識しないほうがいいと言えます。

不動産投資の代表的なリスクは『空室リスク』ですね!

残された家族が、空室だらけの物件を相続したら固定資産税や修繕費、リフォームなどの費用が発生し『負動産』になってしまう可能性もあります。

相続税対策が必要と感じた人はどうすればいい?

ここまでの内容をよんで、

『自分には想像税対策が必要だ』

と感じた人は具体的にはどうすればいいのでしょうか?

税理士やFPに相談する

相続税対策には専門的な知識も必要になるため、税理士やFPなどの専門家に相談してましょう!

あ、私も2級FPですね!

いきなり不動産業者に相談すると、とんでもない物件を紹介される可能性もあります。

複数業者を比較する

税理士やFPと相談して、相続税対策の方針が決まったら、不動産業者に連絡してみましょう!

このときのポイントは一社だけでなく複数の不動産業者を比較することです!

そうすることで、物件の相場観も身に付きますし、信頼できる業者に出会う確率も高くなります。

また、Oh!Ya(オーヤ)などのサイトを利用すると、複数社に一括で資料請求ができるのでコチラもオススメです!

すでに土地を持っている人は?

すでに土地を持っている人は『有効活用』を視野に入れましょう!

土地の相続は、建物が建っていたほうが更地よりも節税効果が高くなります。

土地の有効活用は『事業受託方式』など6種類あるので、自分に合った活用方法を見つけることから始めます。

今後は相続税が増税される!?

平成27年までは相続税の基礎控除は、

【5000万円+1000万円×法定相続人】

という計算式でした。

これは実質的な増税になりますよね。

今後も、相続税の増税が予想されているので、ますます相続税対策が重要になってきます。

まとめ

不動産投資は相続税対策に有効ですが、それは一部の富裕層に向けられたものです。

サラリーマンやOLが副業で不動産投資をする場合、基礎控除以上の資産を形成するのは難しく、日本人の上位数%に留まるのが現実です。

大事なのは、不動産投資は『節税』を目的にするのではなく、『長期的な収入』目的に行うということです!

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