不動産投資は業者選びが成功のカギ!失敗しないポイントを解説!

不動産投資は業者選びが成功のカギ!失敗しないポイントを解説!

不動産投資を成功させるために最重要と言えるのは、

『どの業者を選ぶか?』です!

私も、投資用のワンルームマンションを所有していて、順調にいっているのも『良い業者』に出会うことができたからだと思います。

どんなに勉強して、知識をつけても、最終的には不動産投資会社と連携して物件を購入することになります!

まさに、業者選びこそが最重要なんです!

ということで、

私が実際に不動産投資会社を選ぶときに気を付けたポイントや注意点を紹介していくので、是非参考にしてください!

不動産投資は業者選びが成功のカギ!失敗しないポイントを解説!

不動産投資は、決して安い投資ではありません。

高額ですし、35年のローンを組むことにもなるので、絶対に失敗したくないと思うはずです!

選ぶ基準やポイントをしっかりと理解して、信頼できる良い業者を探していきましょう!

そもそも不動産投資業者って?

そもそも、不動産業者とは、

主として不動産の売買、交換、賃貸、管理及び、売買・交換・賃貸の代理もしくは仲介を行う会社のことである。 みずから開発、分譲を行うものはデベロッパーと呼ばれる。出典:Wikipedia

不動産に関する業務は非常に多いですが、その中でも

『投資用不動産』や『収益不動産』に特化しているのが、不動産投資業者です。

大きな枠組みである不動産業者の中に、投資用不動産に特化した業者があり、この業者のことを不動産投資会社といいます。

つまり、不動産投資会社も『不動産業者』ということになります。

私たちは、

  • 不労所得
  • 年金対策
  • 税金対策

などの理由から投資をしているので、『投資』に特化した業者との出会いは大切ですね!

それでは、業者選びのポイントや注意点について解説していきます!

顧客の立場をしっかりと考えている

営業マンの中には、自分の成績やノルマのためになりふり構わずに売りつけてくる人がいますが、こういった営業マンにはすぐに『NO!』を突き付けましょう!

営業マンの立場になると、その気持ちもわからなくもないですが、

本当に良い物件を紹介していて、自信があるならそんなことはしないはずです!

リスクやデメリットもしっかりと伝える

不動産投資は、株やFXに比べるとリスクが低いと言われていますが、リスク0ではありません。

空室リスクや家賃滞納リスク、地価の低下などさまざまなリスクを持っています。

また、固定資産税や不動産取得税、修繕費などの出費もあります。

このようなリスクやデメリットをきちんと説明せずに、メリットだけを伝えてくる業者は避けましょう。

特に、不動産を取得してから一定の期間がたってから発生するようなデメリットを隠して、直近の内容ばかり説明してくる不動産投資業者は要注意です!

長期的な視点持っているか?

たとえば、2025年に『大阪万博』が開催されますが、

『万博もあるので、大阪の地価は上昇するから今が買いですよ!』といった短期的な視点で物件を紹介してくる業者は注意が必要です!

不動産投資のスタイルは個人によって違いますが、私自身の考えでは、

『不動産投資は長期保有して家賃収入(インカムゲイン)を安定して得る』

ことが大切だと思っています。

売買によるキャピタルゲインを狙って投資する手法もありますが、王道はやはりインカムゲインです。

業者が、20年、30年先まで見据えて提案してくるかどうかも良い業者選びのポイントです。

強引に勧めたり、しつこくないか?

強引と言っても、ドラマや映画のような、怖い人が脅して購入を迫るということっではありません。

  • あと1部屋しか残ってません!
  • 他にも購入希望者がいます!
  • 3日後までに返答しないと買えない!

などの、営業トークをしてくる業者は怪しさ満点です!

そもそも、他にも購入希望者がいるなら、他に購入希望者を探す労力はムダのはずですよね!

また、こちらの話を聞かずに一方的に話したり、断ってもなかなか諦めない業者も要注意です!

顧客のことを本当に考えていたらムリに勧めたりもしないはずですし、本当に良い物件を扱っているなら、しつこく勧誘もしないはずです。

シミュレーションは具体的か?

ローンの返済や、将来に向けたキャッシュフローなどを作成してくれることになりますが、そのシミュレーションが曖昧だったり、机上の空論ではないかもチェックすることが大切です。

上記の記事でも紹介していますが、表面利回りと実質利回りの違いや考え方をしっかりと理解しておくことも大切です。

不動産投資会社の中には、『表面利回り』でシミュレーションしてくるところもあるので、気を付けましょう!

固定資産税や不動産取得税などの各種税金のことや、確定申告による節税、管理費や修繕費、空室リスクなどを、細かく具体的に説明してくれる会社を選ぶようにしましょう!

アフターフォローもしている

営業マンの中には、購入してもらうまでは親身に対応して、売ってしまった後はほったらかしという人もいます。

こういった会社を見極めるポイントは、『リピート率』です。

2件目・3件目もその会社で購入している人が多いということは、それだけアフターフォローも良く信頼されていることにもなります。

ちなみに、私は1件目と2件目の物件は違う業者から購入しましたが、2件目と3件目は同じ業者から購入しています。

残念ながら1件目では良い業者に出会うことができなかったんです。

しっかりと投資会社を調べればよかったと後悔しましたね…。勉強やリサーチは本当に大事と痛感しました!

家賃保証や滞納保証が長期間か?

業者によっては、入居者がいなくても家賃を保証してくれるところもあります。

また、住んでいる人が家賃を滞納した場合の補償をしてくれるところもあります。

この保証は、わたしたち顧客の損失を少なくしてくれますね!

さらに、これだけの保証を付けることができるくらい、自分たちが紹介している物件に自信があるとも言えます。

保証期間が長期になればなるほど自信があるとも言えますね!

仲介手数料が明瞭か?

不動産業者の利益は『仲介手数料』、『成果報酬』と呼ばれるものです。

でたらめに高い手数料だったり、不明確な手数料の業者は警戒しておきましょう!

集客用広告(ダミー)を使っていないか?

超優良物件を広告に使い、集客していても、

『つい先日売れてしまいました!』などと言い、違う物件を紹介してくる業者も中にはいます。

本当に売れてしまった場合もあるかもしれませんが、怪しさが残ると思います。

集客用物件と、実際に紹介された物件を比べて、条件があまりにも違う場合は、他の業者を探すようにしましょう!

信頼できる担当者か?

実は、これが1番重要かもしれません!

どんなに良い会社でも、担当者が信用できなければ意味がありませんよね。

不動産投資に関する知識や専門性はもちろん人間性もチェックして、信頼できる人かどうかを見極めましょう!

不動産投資は1人の担当者と長い期間付き合いが続くので、担当者選びはかなり重要ですよ!

ワンストップ型がおすすめ!

ワンストップ型とは、

  1. 土地の仕入れ
  2. 開発
  3. 販売
  4. 管理
  5. 募集
  6. 売却

などの全ての業務を行う形態をいいます。

開発は〇〇会社、販売は□□会社、入居者募集は△△会社

などのように、分業化してしまうと、それぞれの会社で手数料や利益が発生するため私たち投資家の出費がどうしても高額になり、利回りの低下にも繋がってしまいます。

しかし、ワンストップ型なら1つの会社で不動産投資に関するほとんどの業務を一括しているので、私たち投資家も安く投資することが可能になります。

もちろん利回りも向上します!

私もワンストップ型の業者とお付き合いをさせてもらっているので、そのメリットを強く実感しています。

確定申告のサポートもしてくれる

不動産投資を始めると絶対に『確定申告』をしなければなりません。

慣れてくれば、それほど負担にはなりませんが、それでも負担は大きいものです。

また、サラリーマンや公務員の人は、勤め先で『年末調整』をしているので、確定申告をしたことがない人も多いと思います。

初めての確定申告なら、なおさら負担が大きくなってしまいます。

不動産投資会社の中には、確定申告のサポートもしっかりしてくれる業者もいます。

業者を選ぶときは、確定申告のサポートの有無も確認しておきましょう!

入居者募集に強いか?

不動産投資の中でも大きなリスクが『空室リスク』です。

空室になると家賃収入はなくなりますが、ローンの返済は止まることはありません。

いかに空室を出さないかが重要ですし、もしも空室になったとしても、すぐに入居者を見つけることが大切です。

ということで、入居者募集(リーシングと言います)が強いかどうかがカギになります。

不動産業者の過去の実績や広告媒体をチェックしてリサーチでしておきましょう!

ネットを使って調べてみる

不動産業者を選ぶときは、かならずネットで調べてみると思います。

『◎◎会社 評判』や、『〇〇会社 口コミ』

などで検索する方法が一般的ですね。

このように検索すると、その業者から実際に物件を購入した人の意見も調べることができますね。

私がオススメするもう1つの調べ方が、

会社の評判などの転職サイトを活用する方法です。

顧客から見た会社の評判ではなく、実際に働いている人の会社の評判を調べることができます。

『ノルマが厳しい』や『強引なやり方がる』などの、不動産投資会社の内部事情を知ることができます。

このような内部事情を知ることで、本当に優良物件を紹介しているかどうかの判断材料にもなりますね!

個人的にこの調べ方は、かなりオススメです!

会社の規模や実績を調べる

一般財団法人RETIO不動産適正取引推進機構によると、平成27年3月31日現在、宅建業者 は、122,685業者もあるとされています。

データが平成27年となっており、少々古いですが、10万をお超える不動産業者が存在していることになります。

また不動産流通推進センターの調査でっもほぼ同じ数の業者がいるとされています。

この莫大な数の業者の中から良い業者を探すことになるので、かなり根気がいる作業になります。

倒産リスクがある会社はNG

新規の業者もいれば、古参の業者もいれば、倒産等でなくなっていった業者もいます。

前述した、ワンストップの業者と契約したとしても、その業者が倒産してしまったら、ワンストップのメリットがなくなってしまいますよね。

それに、あらたに管理会社などを探す手間もかかってしまいます。

ですので、倒産リスクが低い業者を選ぶようにしましょう!

ポイントは、資本金と従業員数です。

資本金が大きい=会社規模が大きく倒産リスクは低いと言えますし、従業員が多いことも会社の規模が大きいことにつながってきます。

資本金や従業員数は、ネットで検索すれば簡単にわかるので、不動産投資会社を調べるときは、この点も注意して調べましょう!

これまでの入居率や実績はどうなのか?

不動産投資の最大のリスクともいえる『空室リスク』と直結するのが『入居率』です。

過去の実績を調べて入居率が高いかどうかもチェックします!

入居率が高い大手の業者は、日本財託グループシノケンが有名ですね!

どちらも入居率が99%を超えていて、空室リスクがほとんどない状態です。

過去の販売実績や、リピーター率、入居率などのデータを参考にしながら業者選びをしていきましょう!

無料相談会やセミナーを行っている

ある程度の規模になると、不動産投資業者が無料で相談会やセミナーを行っています。

セミナーを行っている=良い業者とは単純には言えませんが、信頼度は高くなりますね。

また、会社によってセミナーの内容やレベルも様々です。

実施回数も差があり、多くのセミナーを実施している業者はそれだけ投資に関するノウハウが高いということになりますし、何度もセミナーを行えるだけの人気もあるとも言えます。

不動産投資会社によって得意分野がある

不動産会社の中でも、『投資用不動産』が得意な会社を『不動産投資会社』といいますが、その中でもさらに、

  • 区分マンション(ワンルーム等)
  • 一棟アパート
  • 一棟マンション
  • 戸建て

など、取り扱っている物件によって、会社ごとに強みがありますし、

  • 東京や大阪などの都心が得意
  • 郊外や田舎が得意

など、場所によっても得意としている地域があります。

  • どのような物件に投資したいのか?
  • どのような場所に投資したいのか?
  • 投資スタイルはどのようにしたいのか?

によって、選ぶべき業者も変わってきます。

どんな物件が欲しいのか決まっていない場合や、初心者の方には『ワンルームマンション』をオススメします。

ある程度、投資したい物件が決まれば、業者選びもぐっとラクになってくるはずです。

業者の得意地域を知ろう!

たとえば、横浜に所在している不動産投資会社に電話して、沖縄に良い物件はありますか?

と聞いても、上手くいかないことは簡単に想像できますね。

極端なたとえでしたが、業者によって得意としている地域はあります!

私の場合、関東の物件を購入したときは、その物件の地元の業者と取引しましたし、大阪の物件を購入したときは大阪の業者と取引しました。

地元の業者は、扱っている物件数が多いメリットもありますし、その地域の特性や過去の実績、これからの展望などにも詳しいです。

基本的には、購入したい物件の住所の近傍の業者か、大手で全国展開している業者を選ぶようにしましょう!

都心や好立地に物件を持っている業者

得意な地域にもよりますが、

都心や、好立地の場所の物件を取り扱っている業者はオススメです!

これらの場所は空室リスクが低いことはもちろん、将来的にも安定して家賃収入を得られる可能性が高いといえます。

立地条件は、不動産投資を成功させるために重要なポイントです!

良い条件の物件を取り扱っている業者がいればチェックしてみましょう!

金融機関と提携している

銀行や金融機関と提携していると、低金利で融資を受けれたり審査が通りやすくなるメリットがあります。

35年の融資期間を考えると、金利は0.1%でも低くしたいところですよね!

金利は利回りの計算でも重要になるのでしっかりと確認しておきましょう!

良い業者に出会う方法は?

不動産投資では、業者選びが成功のカギになりますが、

選び方だけでも注意する点や確認することが多くて大変ですよね。

また、前述したように業者数は10万を超えています!

ホントに、星の数ほど業者はたくさんいるんです!

この中から良い業者を見つけるには複数社を一気に比較できるOh!Ya(オーヤ)というサイトを活用するのがオススメです!

一気に複数の不動産投資会社から無料で資料を請求できるので、個別に申し込む手間も省けます!

良い業者に出会うことが不動産投資を成功さえる可能性を広げることにもなるので、とりあえず資料請求してみるのもアリだと思います!

まとめ

業者の選び方といっても、チェックすることは多いですし、業者の数も10万以上です!

かなり大変ですが、成功のカギは『良い不動産業者』に出会うことと言っても過言ではありません!

実際、わたしも良い業者に巡り合えたおかげで不動産投資を順調に行えています!

たまにかかってくる業者からの営業電話がキッカケで不動産投資を始める人も多いですが、自分から動いて業者を選ぶほうが良い業者に出会える可能性は高くなります!

無料で資料を請求することもできるので、利用してみてください。てはどうでしょうか?



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