【不動産投資】初めての物件選びのポイントは?実体験をもとに解説します!

【不動産投資】初めての物件選びのポイントは?実体験をもとに解説します!

初めての物件選びは、特に慎重になりますよね!

  • どんな物件を選べばいいのか?
  • 本当に買っても大丈夫なのか?
  • 失敗したらどうしよう…

など、不安でいっぱいだと思います。

私も1件目を購入するときが、2件目・3件目の購入のときの何十倍も不安でした!

絶対に失敗しないためにも、初めての物件を選ぶときのポイントや注意点を、私の実体験をもとに紹介していきます!

【不動産投資】初めての物件選びのポイントは?実体験をもとに解説します!

不動産投資は、一般的にミドルリスク・ミドルリターンの投資とされていますね。

さらに、都心の区分マンション(ワンルーム)に投資先を絞ると『ローリスク・ローリターン』といってもいいくらいリスクが低い投資です。

しかし、投資額が最低でも数百万円になるので、いざとなると、なかなか手が出せないものでもあります。

特に、初心者が始めて買う物件となると余計に手が出しにくくなりますね。

どういう物件を最初に購入すべきかを勉強して、失敗しにくい『選び方』を学んでいきましょう!

一棟アパートは最初の物件として難しい?

投資対象となる物件の種類はおもに、

  • 一棟マンション
  • 一棟アパート
  • 区分マンション
  • 戸建て

の4つがありますね。

この中でも一棟アパートが投資家の間では人気です。

建美家が実施している、不動産投資をしている投資家へのアンケートで、

73.6%の人が『一棟アパート』への投資を考えているという結果もあり、多くの投資家から注目を集めているのが一棟アパートです。

しかし、初心者や、初めての購入が一棟アパートというのはオススメできません。

考慮することが多すぎる!

一棟アパートは、区分マンションに比べると注意するポイントが多く、労力やリスクも高くなります。

具体的には、

  • 需要はあるか?
  • 流動性が低く、方向転換しにくい
  • 大規模修繕の費用は100万円以上
  • 将来への変化に対応しにくい
  • 投資金額が大きい

などなど。

これらは、ほんの一例で考慮しなければならないことはまだまだたくさんあります。

初心者がいきなり手を出すには難易度が高く、失敗する可能性も高くなってしまいます。

最初につまずくと巻き返しが難しい!

一棟アパートは投資金額が大きくなるので、もしも計算通りに収益を得ることができなかったら、その後の巻き返しが厳しくなります。

また、赤字経営になったとしても、区分マンションに比べると流動性が低く売却するのも難しいです。

購入時は、近くに大学があったり会社があっても、何かのきっかけで移転することもあります。

中古物件もリスクがあります!

中古の一棟アパートは、低価格のものが多く利回りも高いのが魅力ですがリスクやデメリットもたくさんあります。

中古物件は競争率が高い!

一棟アパートは投資家から非常に人気が高いので、その分競争率も高くなってしまいます。

競争相手には、ベテランの先輩投資家もいます!

すでに、不動産業者と繋がりができている先輩に優良物件は押さえられている可能性もあります。

よっぽど運がいいか、大規模なリノベーションをしないと中古の一棟アパートは難しいといえます。

築浅物件も注意しよう!

築浅の物件(4~5年)は、価格も低く魅力的に見えますが、

築浅で売りに出されるだけの理由があるんです!

もし、あなたが収益性の良い一棟アパートを持っていたとしたら、それを簡単に売りに出したりするでしょうか?

表面利回りや、実質利回りはあくまでも『満室』で計算されたもので、空室リスクは考慮されていません。

利回りが良く見えても、部屋を借りたいという需要がなければ、利回りはどんどん低くなっていきます。

築浅の優良物件を見つけたとしても、なぜ売りに出されているのか?などを考えてから購入を検討しましょう!

それでも一棟アパートを狙うなら?

ここまで、一棟アパートのリスクやデメリット、難しさについて紹介してきましたが、利回りを考えるとやはり一棟アパートは強みがあります!

ですので、狙うとしたら、

新築の小規模アパートです。

修繕費も最初から計算できる

アパートは一定期間ごとに大規模な修繕が必要になります。

中古物件の場合、安く買った瞬間に大規模な修繕費用が発生することもあり、予想外の出費に計算が狂うこともあります。

その点、新築のアパートであれば、購入時に計画的に修繕費用を積み立てることができますし、小規模のアパートであれば、修繕費用も安く抑えることもできます。

需要をしっかりとリサーチする!

一棟アパートを探しているとどうしても、利回りや駅徒歩〇分、価格目を奪われてしまいますが、重要なのは『その物件に需要はあるか?』です。

  • 間取りは使いやすいか?
  • 家賃は近所と比べて妥当か?
  • 住みたくなるデザインか?
  • 周辺環境はどうか?

など、その部屋に住む人の立場にたって考えてみましょう!

どんなに利回りの良い物件でも空室になってしまえば何の意味もありません。

自分もその部屋を借りたい!と思える物件を購入するようにしましょう!

最初の物件は区分マンションがおすすめ!

私は3件の物件を所有していますが、すべてワンルームマンションです。

1件目のワンルームマンションを購入したときに、5件目まではワンルームマンションに投資しようと決めたくらい、魅力が大きく、初心者にもおすすめの投資先です。

ローリスクが1番の魅力

区分マンション(ワンルームマンション)の1番の魅力は、そのリスクの低さです。

東京や大阪などの需要が見込める地域でも1500万円前後で購入することができますし、空室リスクもかなり低いのが特徴です。

マンション経営で1番こわいのは空室による家賃収入が0円になることです。

でも、都心部のワンルームであれば単身赴任の人や学生に需要がありますね!

不動産投資業者を活用すれば初心者でも簡単!

不動産投資業者とは、『収益不動産』に特化した不動産業者のことです。

物件の紹介、シミュレーション、入居者募集、管理、売却といった、最初から最後までサポートしてくれます。

始めての不動産投資ではわからないことだらけですし、勉強して知識を身に付けていたとしても実践経験もありません。

そんな時期に不動産投資業者はとても頼もしい存在になります。

注意するのは、

  • 顧客の立場になっていない
  • 詐欺まがいの営業をする

などの業者にあたらないようにすることです。

不動産業者を見極める方法はしっかりと確認しておきましょう!

ただし、100か0の世界です!

8部屋ある一棟アパートを所有していたとしましょう。

そのうちの1部屋が空室になると、入居率は87.5%になりますよね。

でも、ワンルームマンションで空室になると、入居率は一気に0%になってしまいます。

0か100というリスクがあるのが区分マンションの大きなデメリットです。

実際に物件を探してみましょう!

初めての物件選びで私がオススメしているのは、

  1. 区分マンション(ワンルームマンション)
  2. 新築一棟アパート(小規模)

のどちらかです。

どちらを選ぶか決めるのは最終的には自分自身ですが、

  • 自分がどれくらいのリスクをとれるか?
  • 自分の性格に合った投資先はどちらか?
  • 将来を見通してどうするべきか?

これのことを最初にしっかりと決めておきましょう!

ネット検索で相場を知る!

検索すればなんでもわかるのがGoogle様の凄いところですね!

また、不動産業者もネットでの集客に力を入れているので、調べれば物件はいくらでも出てきます!

不動産投資で大手だったり、有名なところはこんな感じです。

特に、楽待や建美家は投資用物件の取扱数が多く、この2つのサイトを確認しておけば大丈夫なくらいです。

これらのサイトで収益物件を調べていくうちに相場もわかってきますし、どのエリアが人気なのかもわかってきます。

物件探しだけでなく、勉強のためにも上記のサイトを利用していきましょう!

利回りに注目しない!

初めての物件選びでは、どうしても『利回り』を中心に物件をみてしまいますが、それが落とし穴なんです!

数値上は良く見えても実際に現地を確認してみると、日当たりや眺めが悪かったり、周辺環境がよくなかったりなど。

いろいろな問題を抱えていることがあります。

築年数、利回り、駅徒歩、価格、設備、家賃はもちろん、

Googleストリートビューを使い、周辺の様子や物件の外観もしっかりと確認するようにしましょう!

迷ったり悩んだときは、

『自分だったら、その家賃で住みたいと思うか?』

を問いかけてみるといいです。

利回りが良くても、自分が住みたいと思えないような物件を購入するのは失敗の典型です!

複数社を比較してみる

1つのサイトや業者だけを調べずに、複数のサイトや業者を比較するようにしましょう!

不動産業者は、ぞれぞれで得意分野や得意とするエリアがあります。

また、担当してくれる人によっても考え方も違ってきます。

特に初めての物件選びでは、いろいろな人の意見やアドバイス、知識を上手に利用していくと『良い物件』が見つかりやすくなります。



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複数社に対して無料で資料を請求することができます。

手っ取り早く、複数社を比較することができるので、オススメです!

 初めての物件を買う前に準備すること

最近は、低金利の影響もあり、頭金がほとんどなくても不動産投資をできるようになりました。

貯金0円でも不動産が買える時代です。

でも、だからといって、お金を用意せずに不動産投資を始めるのはオススメできません。

まずは、貯蓄を優先していきましょう!

貯蓄はどれくらい必要?

ファイナンシャルプランナーとして、一般的な意見を言うと、購入物件の1割のお金は最低でも用意しましょう。となりますが、

都心に区分マンションを購入するとなると1500万円~2500万円は必要になります。

つまり、1割の150万円~250万円を貯蓄することになります。

今の時代で、それだけの貯蓄をするのは現実的にかなり厳しい状況の人も多いと思います。

実際に私もかなり厳しい状況でした。

ですので、

『空室になっても半年間は耐えられる貯蓄』

を目指しましょう!

家賃6万円の物件を購入するなら、36万円前後ですね。

これだけあれば、空室になってもローンの支払いをきちんとできます。

逆に言えば、半年以上も空室になるような物件は絶対に購入してはいけないということです。

勉強を継続する

物件を探すときや、不動産業者に話を聞くときにも必要になるのが『知識』です!

どれだけ勉強したかで成功できるかどうかは決まりますし、悪質な人に騙されたりもしなくなります。

中途半端な知識で物件を購入したり、賃貸経営を始めると失敗するリスクがかなり高くなるので、しっかりと勉強をしていきましょう!

決断は勇気をもって素早く!

初めて物件を購入するときは、なかなか勇気が出ずに、いつまでも買えない状態になってしまいがちです。

巡り合えた物件も、決断を迷っているあいだに他の人に買われてしまこともあります。

勉強をして、知識が身に付いた状態で選んだ『これだ!』と思える物件は勇気をもって決断しましょう!

不動産投資をやると決めたなら、いつかは物件を購入しなければなりません。

やるなら早いほうがいいですし、失敗するのも早いほうが絶対に良いです!

決断する勇気と心構えを持ちましょう!

まとめ

不動産投資をする中で、『初めての物件』を選ぶときは、

どんな物件を買えばいいのか?

という疑問が1番大きいですよね。

絶対に失敗したくないから当然のことだと思います。

私はワンルームマンションをオススメしますが、人によっては一棟アパートが良いという人もいます!

ネットや先輩、営業マンなどいろいろな人の意見を聞くことがとても大切です。

考えたり、悩んだりすることを止めずに、成功に向かって歩んでいきましょう!!

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